Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы за IV квартал 2010 г.: спрос

По итогам января ― ноября 2010 г. оборот розничной торговли вырос на 4,5% по сравнению с соответствующим периодом 2009 г. В то время как реальные располагаемые денежные доходы за тот же период выросли на 4,3% (по данным Росстат).

Таким образом, в первом полугодии 2010 г., по мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», можно было наблюдать слабую потребительскую активность и стремление людей экономить, несмотря на стабильный рост доходов. При этом темпы роста реальных доходов населения превышали темпы роста оборота розничной торговли.

Но во втором полугодии 2010 г., благодаря отложенному покупательскому спросу и сезонным факторам, потребительская активность возросла, и розничный товарооборот показал более высокие темпы роста, увеличилась доля непродовольственных товаров в общей структуре оборота розничной торговли.

В итоге, по предварительным оценкам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», рост розничного товарооборота в 2010 г. составит порядка 5,2% и превысит годовой рост реальных доходов, который составит порядка 4,5%.

Рост покупательской активности и оборота торговли оказал положительное влияние на интерес ритейлеров к расширению сетей и поиску новых торговых площадей.

В 2010 г. ритейлеры продолжили активно развиваться и интересоваться новыми площадками для расширения бизнеса как в Москве, так и в регионах. Однако Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития ритейлеров.

Также стоит отметить, что московский рынок все больше привлекает мировые сетевые компании. Из крупных международных ритейлеров, вышедших на московский рынок в 2010 г., можно выделить следующих: Uniqlo, Uterqüe, by Malene Birger, Miss Selfridge, Converse, Kiabi, Coeur de Lion, Steve Madden, Payless, Papabubble, Ann Christine, Quiz и др. Среди новых сетевых игроков ресторанного рынка, открывших заведения в Москве в 2010 г., можно выделить Burger King, Dunkin' Donuts, Traveler’s Coffee, Coffeeshop Company, Cofee100, среди планирующих открытие можно отметить Wendy’s, Chili’s и Hooters, Johnny Rockets, NordSee. Ряд крупных международных ритейлеров ― Diesel, люксовые Alexander McQueen, Vivienne Westwood, Stella McCartney ― уже анонсировали планы по возобновлению развития на столичном рынке. Prada Group уже арендовала 2 помещения в Москве и в 2011 г. откроет собственные магазины.

Основной тенденцией 2010 г. в структуре спроса стал рост средней запрашиваемой площади помещения. Во-первых, уменьшилась доля запросов на помещения площадью менее 50 кв. м (на 3 пп ― до 21%) и, во-вторых, выросла доля помещений площадью более 1000 кв. м (на 2 пп ― до 6%). Также на 2 пп (до 16%) увеличилась доля обращений на помещения площадью от 150 до 250 кв. м.

Наиболее востребованным форматом помещений в торговых центрах в 2010 г. традиционно стали площади размером 50 ― 150 кв. м. Их доля в общей структуре спроса по запрашиваемой площади составила 46%.

Сетевые игроки отдают предпочтение успешно функционирующим торговым центрам с грамотным управлением и продуманной концепцией, подтвержденной высокой посещаемостью в процессе работы. Что вполне логично при желании операторов снизить риски и затраты при открытии магазина. Также ритейлеры охотно арендуют площади в масштабных проектах, находящихся сейчас на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.

Новые проекты, не имеющие явных преимуществ расположения и концептуальных плюсов, зачастую испытывают сложности с заполнением. Вновь открывшиеся торговые центры имеют в торговой галерее 20―40% вакантных площадей, что, при отсутствии продуманной маркетинговой стратегии, может послужить оттоку посетителей и, как следствие, снижению спроса у потенциальных арендаторов.

Благодаря активизации арендаторов в 2010 г. доля вакантных площадей начала сокращаться. При этом объем поглощения площадей рынком уже во 2 половине 2010 г. превысил объемы нового строительства. Однако, несмотря на повышение уровня спроса на торговые площади, доля вакантных площадей уменьшилась незначительно из-за большого объема ввода в конце 2009 ― 2010 г., в том числе крупномасштабных объектов со значительным количеством незаполненных площадей в торговой галерее.

Так, например, после незначительного сокращения вакантности торговых центров в начале 2010 г., во II квартале (после выхода ТРЦ «Вегас») доля свободных площадей на рынке вновь выросла до порядка 11,5%. Во второй половине 2010 г. уровень вакантных площадей в целом по рынку оставался стабилен и составлял порядка 10,5―11%.

Кризисная ситуация и ее последствия (недостаточный спрос со стороны ритейлеров и большой уровень конкуренции на рынке) во многом явились показательными факторами оценки успешности того или иного торгового центра. Это явилось причиной четкой дифференциации объектов на рынке торговой недвижимости. Так торговые центры с удачным месторасположением и высокой посещаемостью не испытывали проблем со сдачей площадей в аренду. Свободных площадей в таких объектах нет, а также есть «запас» заинтересованных операторов.

Однако на рынке по-прежнему велико количество торговых центров со слабой концепцией или неудачно расположенных объектов, доля вакантных площадей в которых на протяжении 2010 г. достигала 30 ― 40%. Кризисные явления обнажили ошибки девелоперов и существующие проблемы ряда объектов, невостребованных на рынке. Снижение вакантности в таких объектах маловероятно даже после поглощения более качественного предложения, тем более, что дефицит предложения ближайшие год-два не предвидится.