«Метриум Групп»: рынок апартаментов в 1 полугодии

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 полугодия на рынке апартаментов Москвы. Несмотря на активный выход новых проектов, объем предложения снизился на 3,7%. Средняя цена квадратного метра практически не изменилась (+0,4%).

В первой половине 2016 года на рынке апартаментов Москвы сохранилась высокая девелоперская активность. По данным «Метриум Групп», продажи открылись сразу по 16 новым адресам, что сопоставимо с прошлогодними показателями аналогичного периода (14 новых объектов). Пополнившие рынок проекты отличались разнообразием качественных характеристик, среди них были как клубные дома элитного класса в ЦАО, так и демократичные апарт-комплексы в традиционно непрестижных частях города.

Кроме того, в начале года на рынок был выведен ЖК PerovSky, однако позднее апартаменты в комплексе были сняты с продажи. Также в первом полугодии 2016 года возобновилась реализация проектов Kleinhouse, Golden Mile private residence и Soyuz Apartments, стартовали продажи во второй очереди ЖК «Березовая аллея», а в комплексах Aerolofts, «Савеловский», «Технопарк» и TriBeCa APARTMENTS предложение расширилось за счет выхода новых корпусов. Одновременно рынок покинуло несколько проектов, в том числе «Резиденция МОНЭ», где был осуществлен перевод апартаментов в квартиры.

Таким образом, по итогам первой половины 2016 года в экспозиции находилось 93 проекта с апартаментами, совокупный объем предложения оценивается на уровне 9 840 лотов. Несмотря на активный выход новых проектов, по сравнению с началом года число реализуемых апартаментов снизилось на 3,7%. Как поясняют аналитики «Метриум Групп», сокращение предложения стало результатом стабильного покупательского интереса к формату. Также влияние оказала крупная сделка между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ГК «Интеко», в результате которой АИЖК выкупило пул в 295 апартаментов в МФК «Лайнер» для создания арендного жилья.

В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. С начала года их доля сократилась на 2,1 п.п. и составила 55,9%. Продолжает завоевывать позиции массовый сегмент. По сравнению с декабрем 2015 года он прибавил те же 2,1 п.п., достигнув 27,4%. Доля апартаментов элитного класса осталась неизменной (16,7%).

По данным «Метриум Групп», все так же большинство проектов реализуется в ЦАО. За отчетный период предложение в округе пополнилось 3 новыми апарт-комплексами, что привело к росту его доли на 2,2 п.п. (до 44,1%). За ним со значительным отрывом следует САО (15,1%), потерявший с начала года 1,1 п.п. Замыкает тройку СВАО с 12,9% (+1,1 п.п.). Также обращает на себя внимание появление комплексов с апартаментами в ЮВАО, где ранее подобных проектов не было, а в первом полугодии открылись продажи сразу по двум адресам. Таким образом, сегодня формат апартаментов представлен во всех округах в старых границах Москвы.

Произошедшие изменения привели к перераспределению предложения по округам. По-прежнему наиболее насыщен рынок апартаментов в САО (27,3%), но с начала года его доля значительно сократилась (-10,5 п.п.) из-за приостановки продаж в некоторых локальных проектах, а также реализации крупного пула лотов в МФК «Лайнер». Занимающий второе место ЦАО вплотную приблизился к лидеру (24,1%), прибавив за отчетный период 1,7%. На третьем месте расположился ЮАО с 14,1% (+1,7%).

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра по итогам первой половины 2016 года составила 267 500 руб. По сравнению с началом года она практически не изменилась (+0,4%). Рост цен по ряду наиболее успешных проектов был скомпенсирован снижением курса доллара и выходом новых комплексов с более демократичным ценовым уровнем.

По округам наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика. Наибольший прирост с начала года отмечен в ЗАО (+11%). Он был спровоцирован стартом продаж в единственном элитном комплексе округа – ЖК «Воробьев дом». Также положительная коррекция отмечена в САО (+5%) и СВАО (+1%), а в ЮАО ценовой уровень остался неизменным. В прочих московских округах наблюдалось снижение средних цен на 2-3%, максимальное пришлось на ЦАО (-5%) и было во многом вызвано изменением курса валют.

Наиболее доступные предложения экспонируются в следующих комплексах апартаментов:

• Гостиница «Восток» (2,28 млн руб. за 16,42 кв. м);

• АК CleverLand (2,39 млн руб. за 16,03 кв. м);

• АК «Янтарь - apartments» (2,8 млн руб. за 24,96 кв. м);

• ЖК «Березовая аллея» (2,95 млн руб. за 25 кв. м);

• ЖК «Царицыно-2» (2,99 млн руб. за 23,1 кв. м).

Самые дорогие лоты реализуются в проектах:

• Golden Mile private residence ($34,9 млн за 896 кв. м);

• «Город Столиц» ($14 млн за 465 кв. м);

• «Новый Арбат, 32» (914,8 млн руб. за 415,8 кв. м);

• Chekhov (8,5 млн $ за 291,8 кв. м);

• Turandot Residences (6,6 млн $ за 274,28 кв. м.

Основные тенденции

«Первая половина 2016 года для рынка апартаментов выдалась насыщенной, – отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – В продажу активно выходили новые проекты и корпуса в уже реализуемых комплексах. Однако по итогам отчетного периода количество экспонируемых лотов сократилось, чему способствовал в том числе и активный спрос. Сегмент апартаментов по-прежнему остается привлекательным для покупателей. Более доступные цены в сочетании с высокими качественными характеристиками многих апарт-комплексов позволяют последним успешно конкурировать с классическим жильем.

Цена квадратного метра по итогам полугодия практически изменилась. При этом во многих успешных проектах было отмечено повышение ценового уровня, которое в конечном счете было скомпенсировано за счет выхода новых проектов с относительно демократичными ценами, а также благодаря снижению курса доллара по отношению к национальной валюте.

Одним из важных событий на рынке стало заключение АИЖК крупных сделок по выкупу апартаментов в МФК Match Point и «Лайнер» с целью создания фонда востребованного арендного жилья. Поэтому основными требованиями к объектам стали небольшие площади лотов, высокие качественные характеристики, наличие отделки и хорошая транспортная доступность. На сегодняшний день именно сегмент апартаментов наиболее полно отвечает запрашиваемым критериям. Следует отметить, что подобных прецедентов рынок еще не знал, а АИЖК намерено продолжить создание арендного фонда жилья не только путем выкупа лотов в уже реализуемых проектах, но и благодаря строительству собственных доходных домов.

Наконец, в начале года возобновилось обсуждение возможности изменения статуса апартаментов. Сразу несколько осведомленных лиц заявляли о том, что соответствующий закон будет принят до конца текущего года. Если апартаменты действительно приравняют к жилью, это даст мощный толчок развитию сегмента уже в ближайшем будущем. Пока же ограничения существуют, девелоперы продолжают осуществлять перевод самостоятельно. Уже получили статус квартир апартаменты в ЖК «Резиденция МОНЭ», аналогичная работа ведется относительно ЖК «Березовая аллея», а также некоторых проектов компании MR Group».