Средняя цена квартир в новостройках Москвы ниже на 37,5%, чем на апартаменты

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили сравнительный анализ двух основных форматов недвижимости на первичном рынке в «старых» границах Москвы – апартаментов и квартир. В формате апартаментов преобладает предложение бизнес-класса – 42,8% от общего объема в сегменте, а среди квартир – комфорт-класса – 44,6%. Средневзвешенная цена на квартиры в мае 2016 года была на 37,5% ниже, чем на апартаменты – 227,3 тыс. руб./кв. м против 363,6 тыс. руб./кв. м. При распределении по классам средневзвешенная цена на квартиры оказалась ниже по всем классам, кроме премиального сегмента. Однако в проектах, где представлены одновременно оба формата, средневзвешенная цена на квартиры была выше на 7,9%, чем на апартаменты.

Объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы в мае составил 2,72 млн кв. м, из которых 23,3% приходилось на апартаменты. В этом сегменте основная часть предложения относилась к бизнес-классу – 42,8%, на комфорт-класс пришлось 30,7%. Суммарная доля апартаментов в верхних ценовых сегментах (элит- и премиум-класс) составила 26,4%.

В формате квартир основная часть предложения была представлена в комфорт-классе – 44,6%, бизнес-класс занял 39,8%. Суммарная доля предложения квартир верхнего ценового сегмента составила 10,5%.

Основная часть предложения апартаментов находилась в зоне от ТТК до МКАД – 61%, от ТТК до Садового кольца было расположено порядка 38,7% апартаментов. БОльшая доля квартир была в реализации в границах от ТТК до МКАД – 68,7%. При этом в зоне от Садового кольца до ТТК было представлено порядка 15,1% квартир

Средневзвешенная цена на квартиры в мае 2016 год была на 37,5% ниже, чем на апартаменты. При распределении по классам цена на квартиры оказалась ниже по всем классам, кроме премиального сегмента. Самая большая разница была отмечена в экономклассе, где средневзвешенная цена на квартиры была на 22,1% ниже, чем на апартаменты. Связана более высокая цена на апартаменты с географией и структурой предложения – почти треть апартаментов относится к верхним ценовым сегментам (26,4% от общего объема предложения) и располагается в зоне от Садового кольца до ТТК (38,7%).

Средний бюджет покупки в сегменте апартаментов на 57,9% выше, чем среди предложения квартир – 24,1 млн рублей против 15,3 млн рублей. Минимальный бюджет для апартаментов также оказался выше, чем для квартир. В сегменте апартаментов самое недорогое предложение – это студия площадью 16,4 кв. м в апарт-комплексе «Восток» за 2,3 млн рублей, а среди квартир – студия площадью 19,8 кв. м в мкрн. «Жемчужина Зеленограда» за 1,7 млн рублей.

Сравнительная таблица для квартир и апартаментов, рынок новостроек

Тип недвижимости Цена, тыс. руб./кв. м Бюджет предложения, млн руб. Площадь предложения, кв. м

мин. сред. макс. мин. сред. макс. мин. сред. макс.

апартаменты 101,0 363,6 2602,3 2,3 24,1 2331,7 16,0 66,2 896,0

эконом 127,7 153,0 168,5 2,3 3,2 6,7 16,4 20,6 43,1

комфорт 101,0 178,4 479,2 2,4 7,6 69,8 16,0 42,8 196,9

бизнес 112,2 276,8 941,1 4,8 21,0 239,5 27,9 75,8 551,7

премиум 266,8 604,0 2595,6 10,7 75,9 558,5 30,5 122,5 415,8

элита 355,0 1262,9 2602,3 18,1 173,6 2331,7 45,1 137,5 896,0

квартиры 73,3 227,3 2602,3 1,7 15,3 1300,2 19,8 67,2 743,5

эконом 86,2 119,2 179,0 3,9 6,6 11,1 31,8 55,4 87,9

комфорт 73,3 145,0 350,0 1,7 8,3 57,5 19,8 57,1 250,0

бизнес 97,0 238,5 600,0 3,6 20,5 242,5 22,8 85,5 521,0

премиум 294,6 609,6 1000,0 12,8 76,8 292,0 35,8 126,0 373,7

элита 346,5 1103,0 2602,3 24,3 190,0 1300,2 60,0 172,2 743,5

На первичном рынке жилой недвижимости реализуется ряд проектов, в которых представлены оба формата, – МФК «Водный», МФК «Савеловский Сити», ЖК «Фили Град», ЖК «Ясный», ЖК «Царская площадь», жилой квартал I`M и т.д. В таких проектах средневзвешенная цена на квартиры на 7,9% выше, чем на апартаменты. В комфорт-классе средневзвешенная цена на квартиры превысила стоимость апартаментов на 8,2%, в бизнес-классе – на 24,1%, в премиум-классе – на 12,6%, в элитном сегменте – на 28%.

Средний бюджет покупки для квартир в проектах с разными форматами был выше, чем для апартаментов на 54,5% – 7,1 млн рублей против 11 млн рублей. При этом во всех сегментах средний бюджет покупки для квартир превышал показатель для апартаментов. Минимальные бюджеты покупки для квартир и апартаментов в мультиформатных проектах были представлены в мкрн. «Царицыно-2»: апартаменты площадью 24,5 кв. м за 2,9 млн рублей, и квартира площадью 30,9 кв. м за 4,1 млн рублей.

Сравнительная таблица для квартир и апартаментов, проекты с разными форматами

Тип недвижимости Цена, тыс. руб./кв. м Бюджет предложения, млн. руб. Площадь предложения, кв. м

мин. сред. макс. мин. сред. макс. мин. сред. макс.

апартаменты 108,0 164,6 511,0 2,9 7,1 71,3 24,2 43,4 151,4

комфорт 108,0 139,6 230,0 2,9 5,6 29,5 24,2 39,9 151,4

бизнес 165,9 181,2 213,4 5,7 10,4 13,9 30,4 57,6 78,2

премиум 266,8 307,4 364,8 10,7 15,7 35,7 37,1 51,0 120,2

элита 355,0 466,7 511,0 18,1 45,2 71,3 49,1 96,9 149,4

квартиры 104,9 177,7 900,0 4,1 11,0 178,6 27,2 62,0 217,7

комфорт 104,9 151,0 305,0 4,1 9,0 29,2 27,2 59,8 124,6

бизнес 199,0 225,0 258,5 8,6 15,6 23,1 36,6 69,2 100,8

премиум 302,1 346,3 386,9 12,8 28,2 51,2 35,8 81,6 143,2

элита 355,0 597,4 900,0 40,8 73,5 178,6 68,9 123,0 217,7

«Сравнение квартир и апартаментов в масштабах всего рынка нельзя в полной мере назвать корректным, поскольку более высокая средневзвешенная цена и бюджет покупки апартаментов обусловлены структурой предложения и географией проектов. В сегменте апартаментов гораздо больше доля дорогих предложений, расположенных в престижных районах. На мой взгляд, более справедливым можно считать сравнение цены в тех проектах, где представлены оба формата, когда при прочих равных (один класс объекта и местоположение) цена на апартаменты ниже, чем на квартиры за счет юридического статуса», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.