«Метриум Групп»: рынок новостроек элитного класса Москвы. Итоги 2015 года

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек элитного класса Москвы. Объем предложения изменился незначительно (+2%). Средняя цена квадратного метра в рублевом выражении за год выросла на 9,5%.

По итогам 2015 года на рынке элитных новостроек с квартирами в Москве было представлено 46 проектов, совокупный объем предложения оценивается на уровне 1 000 лотов. По сравнению с началом года число продаваемых квартир незначительно выросло (+2%).

Девелоперская активность в сегменте в ушедшем году сократилась. Рынок пополнился всего 8 новыми проектами против 11 в 2014 году. Среди вышедших в продажу комплексов с квартирами были как клубные дома, в том числе на так называемой «Золотой миле», так и относительно демократичные объекты за пределами ТТК.

Также аналитики «Метриум Групп» отмечают, что в 2015 году в продажу поступил дополнительный объем квартир в одном из наиболее крупных и успешных проектов рынка – ЖК «Садовые кварталы». Кроме того, была приостановлена реализация ЖК «Остоженка, 12».

Все так же большинство элитных новостроек с квартирами сосредоточено в Хамовниках. За отчетный период доля района в структуре предложения по числу проектов сократилась на 3 п.п. – до 26%. Второе место делят Тверской и Таганский районы (по 11%). Доля первого за год сократилась на 3 п.п., а второго осталась неизменной. За ними следует Якиманка с 8% проектов. В 2015 году перечень локаций, где реализуются элитные новостройки с квартирами, пополнился Беговым районом САО, Даниловским районом ЮАО и Можайским районом ЗАО.

На рынке элитных проектов с квартирами более половины занимают введенные в эксплуатацию корпуса, за прошедший год их доля выросла на 12 п.п. – до 53%. На 14 п.п. повысился процент новостроек, где ведутся работы по отделке и благоустройству, по итогам декабря 2015 года он составил 32%. Сразу на 26 п.п. сократилась доля корпусов на стадии монтажа этажей (до 5%), а процент новостроек на начальном этапе реализации остался неизменным.

По данным аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра на рынке элитных московских новостроек с квартирами в рублевом выражении за год выросла на 9,5% и составила по итогам декабря 738 870 руб. за кв. м. При этом в долларовом выражении за счет колебания курса валют наблюдалось снижение на 15% – до $10 580 за кв. м.

«Наиболее активный рост рублевых цен был зафиксирован по итогам третьего квартала, когда национальная валюта по отношению к доллару стремительно обесценивалась, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - К концу года за счет выхода нескольких относительно недорогих объектов отмечен спад. Долларовые же цены снижались на протяжении всего отчетного периода, чему способствовал практически постоянный рост курса американской валюты в 2015 году».

Прирост ценового уровня зафиксирован практически во всех районах Москвы. Самое значительное повышение отмечено в Хамовниках (+53%), где стартовали продажи в эксклюзивном клубном доме «Резиденция на Всеволожском» на так называемой «Золотой миле». В остальных районах рост рублевых цен был связан, по большей части, с изменением курса доллара по отношению к рублю.

Снижение ценового уровня было отмечено в Мещанском и Пресненском районе (-15% и -25% соответственно), а также на Арбате (-28%) и Якиманке (-7%). Это связано как с выходом новых проектов по более демократичным ценам («Звонарский» в Мещанском районе, «Рахманинов» в Пресненском районе), так и с прямым снижением цен или переходом застройщиков на рублевое ценообразование.

Наиболее доступные предложения элитного рынка отмечены в следующих комплексах:

• ЖК «Суббота» (10,95 млн руб. за 34,1 кв. м);

• ЖК «Дом на Серпуховском Валу» (15,75 млн руб. за 52,5 кв. м);

• ЖК Royal House on Yauza (20 млн руб. за 57,6 кв. м);

• ЖК «Воробьев Дом» (21,69 млн руб. за 58,2 кв. м);

• ЖК «Вересаева, 11» (21,71 млн руб. за 57,9 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке, реализуются в нижеперечисленных проектах:

• «Пречистенка, 13» ($20,68 млн за 542 кв. м);

• Клубная резиденция «Чистые пруды» ($20,39 млн за 743,5 кв. м);

• Knightsbridge Private park ($19,73 млн за 481,2 кв. м);

• «Большой Афанасьевский» ($13,5 млн за 492,6 кв. м);

• «Кленовый DOM» (700 млн руб. за 456 кв. м).

Основные тенденции

Изменение покупательских предпочтений. Несмотря на ухудшение экономической ситуации, спрос на рынке элитных новостроек с квартирами в 2015 году сократился незначительно. Однако покупательские предпочтения претерпели изменения. Так, спрос сместился в сторону относительно демократичных объектов премиум-класса. Кроме того, покупатели стали подходить к приобретению элитной квартиры более рационально, предпочитая площади до 150 кв. м и бюджеты покупки до $1 млн.

Расширение географии элитных новостроек. Из восьми новых проектов, пополнивших рынок в 2015 году, половина расположена за пределами ЦАО. Комплексы премиум-класса с квартирами появились в ЗАО (Раменки и Можайский район), САО (Беговой район) и ЮАО (Даниловский район). Они отличаются более демократичным ценообразованием, благодаря чему пользуются спросом у покупателей. При этом в традиционно наиболее застраиваемых Хамовниках в 2015 году появился всего 1 новый проект.

Снижение бюджета покупки в сегменте. В конце 2014 года минимальный бюджет покупки квартиры в элитной новостройке составлял 22,16 млн руб. (ЖК Royal House on Yauza). Сегодня же «входной билет» на рынок снизился в два раза – до 10,95 млн руб. (ЖК «Суббота»). Расширился и выбор у потенциального покупателя. Если раньше человек, имеющий в своем распоряжении порядка 25 млн руб., был ограничен 1-2 проектами, то теперь он может рассматривать 5-6 качественных комплексов, реализуемых в различных частях города.

Оптимизация площадей квартир. Усложнившаяся экономическая ситуация и изменение покупательских предпочтений заставили застройщиков оптимизировать размеры квартир во вновь выходящих проектах. Теперь, наряду с традиционными для сегмента просторными лотами площадью свыше 100 кв. м, в них запроектированы также небольшие квартиры (не более 60-70 кв. м). Это, с одной стороны, позволяет расширить продуктовую линейку, а значит, и аудиторию потенциальных покупателей, а с другой – привлечь спрос благодаря относительно небольшому бюджету покупки. В результате средняя площадь экспонируемой на рынке элитных новостроек квартиры сократилась со 151,5 кв. м до 141,9 кв. м, а минимальный размер предлагаемого лота – с 43,7 кв. м до 34,1 кв. м.

Рост рублевых и снижение долларовых цен. На протяжении почти всего 2015 года наблюдался рост курса доллара по отношению к рублю (с 56,24 руб. в начале января до 72,88 руб. в конце декабря). В результате рублевые цены на элитные новостройки с квартирами показали за год рост на 9,5%, а долларовые – спад на 15%. При этом реальное повышение цен зафиксировано только по некоторым наиболее успешным проектам, а по наименее ликвидным отмечено прямое снижение ценового уровня.

Переход на номинирование в рублях. В 2015 году продолжилась обозначившаяся в конце 2014 года тенденция к переходу рынка элитных новостроек с квартирами на рублевое ценообразование. На сегодняшний день меньше трети объектов номинируется в долларах (в конце 2014 года их было более 50%). Как правило, это давно экспонируемые на рынке комплексы, где в продаже представлены последние малоликвидные квартиры или пентхаусы. Совокупный объем предложения в проектах, где цена номинируется в долларах, не превышает 20% лотов, а продавцы, чтобы нивелировать растущую разницу в валютах, вынуждены предлагать значительные скидки (по некоторым проектам – до 20-30%).

Прогноз на 2016 год

«В 2016 году на рынке элитных новостроек с квартирами девелоперская активность, вероятно, останется невысокой, - резюмирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Можно ожидать, что новые проекты продолжат тенденцию к оптимизации площадей, в них в том числе будут предусмотрены небольшие квартиры, что позволит застройщикам снизить бюджет покупки и привлечь покупателей.

Уровень спроса и динамика цен будут во многом зависеть от состояния российской экономики. При реализации пессимистичных сценариев следует ожидать значительного спада потребительского интереса к элитным новостройкам с квартирами и переориентации части покупателей на сегмент бизнес+. Если же ситуация стабилизируется, сокращения спроса не последует, однако он по-прежнему будет сконцентрирован в нескольких наиболее ликвидных проектах премиум-класса. Рублевые цены, вероятнее всего, ожидает рост, а долларовые продолжат падение. Продавцам, чтобы рассчитывать на успешную реализацию проектов, нужно будет предлагать наиболее гибкие условия, в том числе значительные скидки и рассрочки».