От «прорвемся» до «катастрофы»

Эксперты озвучили возможные сценарии развития ситуации на рынках коммерческой и жилой недвижимости Москвы и МО.

Наступивший деловой сезон стал первым с начала активной фазы кризиса на рынках коммерческой и жилой недвижимости столицы. Степень неопределенности ситуации достаточно высока для того, чтобы давать конкретные прогнозы на год вперед, и все же сравнение с предыдущими кризисами дает возможность построить несколько сценариев вероятного развития событий. Эксперты ГК «Экоофис», компании RRG и группы компаний «Лидер Групп» озвучили свои ожидания относительно будущего рынка — негативные, позитивные и нейтральные.

Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис»:

По ряду параметров (падение цен на некоторых объектах коммерческой недвижимости до 30-40%, снижение заполняемости на 25-35% за год) сегодняшнее развитие кризиса перекликается и с 1998, и с 2008 годами, что позволяет сделать предварительные выводы о путях дальнейшего развития событий.

Оба раза рынок прошел сложные ситуации достаточно тяжело, и все же, крайний негативный сценарий развития не был реализован ни разу. Но оба раза на рынок не оказывали такого существенного воздействия, как сейчас, внешнеполитические факторы. Поэтому в своем прогнозе мы сочли необходимым предусмотреть три варианта развития событий – от крайне негативного до умеренно позитивного.

Негативный сценарий «во всей красе» возможен при дальнейшем охлаждении отношений с западом и снижении цены на нефть до 30 долларов за баррель, что способно привести к росту курса доллара до 90 рублей. Если макроэкономические факторы сложатся максимально неблагоприятным для России образом, рынку коммерческой недвижимости остается ожидать закономерного снижения спроса на все виды объектов. Особенно заметно «просядут» офисный и торговый сегменты, где вакансия превысит 50%. Новые проекты перестанут выводиться на рынок при сохранении такого сценария в течение полугода и дольше, однако коррекции ставок на 40% и более к существующему уровню избежать все равно не удастся.

При сохранении ситуации на сегодняшнем уровне, без серьезных ухудшений, рынок сохранит видимость стабильности: практически неизменными – с возможным понижением в пределах 10% – сохранятся ставки, уровень вакансии также останется сопоставимым сегодняшнему. И все же некоторые изменения, конечно, неизбежны. В частности, в отсутствие позитивной динамики в течение полугода и более с рынка придется уйти многим большим и небольшим компаниям.

Согласно умеренно позитивному сценарию, который может быть достигнут при выгодном для России развитии как макроэкономических факторов, так и внешнеполитической конъюнктуры, не исключено оживление рынка коммерческой недвижимость в перспективе ближайших полутора лет. Так, при коррекции курса доллара до 50 рублей и в отсутствие дальнейших потрясений, рынок коммерческой недвижимости оживится уже к концу 2016 года. В офисном сегменте можно ожидать снижения вакансии до уровня 20% в среднем по рынку, по наиболее востребованным объектам возможен даже рост ставок в пределах 15-20% в течение года.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:

Как я уже неоднократно говорил, прогнозировать что-либо сейчас – дело сложное, так как практически все сферы российской экономики, как и жизнь страны в целом, сегодня сильно подвержены влиянию внешних факторов. Очевидно, что и динамика показателей рынка коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе будет задаваться «градусом стабильности» в стране, преимущественно связанного с движением котировок нефти, валют и политическими новостями. Все, что мы можем в текущих условиях, – рассмотреть приблизительные варианты развития событий до конца 2015 года.

Сценарий от многих экспертов, первый и наиболее вероятный – консервативный, по которому цена нефти будет колебаться в пределах 45-55 долларов за баррель, курс доллара и евро составит 60-67 рублей. Надеемся, что новых политических потрясений не произойдет, правительство продолжит реализацию антикризисной программы. В таком случае, до конца года ключевые показатели рынка коммерческой недвижимости останутся на текущем уровне. В офисном и торговом сегменте будет сохранятся высокий уровень вакансии (если говорить о Москве – до 30% в среднем в сегменте офисов класса А, 15-20% – в классе В; в торговом сегменте – до 15%). Вновь введенные объекты продолжат испытывать серьезные проблемы с привлечением арендаторов. Рублевые арендные ставки и цены продаж будут корректироваться вниз на 5-15% в зависимости от сегмента, отражая негативные ожидания относительно текущего состояния российской экономики.

Положительный прогноз на сегодняшний день – это стабилизация основных показателей рынка недвижимости вследствие стабилизации российской экономики и постепенного выхода из кризиса. Предполагается, что принятые властями стимулирующие меры позволят переломить негативные тенденции на некоторый (неопределенный) срок – опять же, при стабильных внешних факторах. Но, по сути, максимум, на что мы можем рассчитывать – это стабильность, с нулевой или небольшой позитивной динамикой индикаторов рынка коммерческой недвижимости. Возврат к «докризисным» показателям невозможен по определению.

Третий, негативный прогноз, также существует, но последствия его реализации будут весьма неприятными, поэтому озвучивать его я не буду.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж группы компаний «Лидер Групп»:

Общеизвестно, что состояние российской экономики в наибольшей степени определяется ценами на нефть. При этом прямой связи между стоимостью «черного золота» и ценами на квартиры нет. В отличие от рынка коммерческой недвижимости, развитие которого напрямую зависит от бизнес-активности в стране (а ее уровень, во многом, – от тех же цен на нефть), рынок жилой недвижимости менее подвержен влиянию внешних факторов. Именно поэтому застройщики жилья сегодня чувствуют себя лучше, чем компании, реализующие проекты строительства офисов, торговых центров, складов и так далее. И прогнозы – даже негативные – для рынка новостроек намного мягче.

Первый вариант прогноза – базовый, не предусматривающий существенных изменений экономической конъюнктуры. В перспективе ближайших месяцев правительство России продолжит поддерживать рынок жилищного строительства за счет реализации программы ипотеки с субсидированной ставкой. Число реализуемых проектов, тем не менее, при сохранении текущих условий ведения бизнеса для девелоперов будет планомерно сокращаться, что рано или поздно приведет к сокращению разрыва между спросом и предложением. Цены будут корректироваться вниз в переоцененных жилых комплексах и «неудачных» локациях, то есть там, где есть избыток аналогичных по своим характеристикам проектов. В «нормальных» проектах можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности. На фоне ожиданий о дальнейшем снижении цен на недвижимость продолжится формирование отложенного спроса, что впоследствии обернется новым всплеском покупательской активности и, соответсвенно, ростом стоимости жилья. Когда этот вспелск произойдет – вопрос открытый.

Второй вариант – позитивный – несмотря на отсутствие прямой связки «цены на жилье-нефть» возможен лишь при резкой смене ситуации в экономике, которая, в свою очередь, произойдет только при возврате к прежнему уровню цен на сырьевых рынках, отмене санкций в отношении России, последующем укреплении рубля и так далее. Предпосылок для развития такого сценария в 2015 и даже первой половине 2016 года, увы, нет. Вообще маловероятно, что в ближайшие годы мы увидим динамику роста рынка жилья, подобную той, что наблюдалась в середине 2000-х. Застройщикам понадобится время, чтобы восстановить прежний уровень активности, населению – чтобы аккумулировать новые сбережения после падения доходов в кризис. Поэтому даже при выходе из экономического спада средняя стоимость метра в новостройках будет расти не более чем на 15-20% ежегодно.

Третий сценарий – со знаком «минус». При падении цен на нефть ниже 40 долларов за баррель, ухудшении внешнеполитической ситуации и непринятии действенных мер по выходу из кризиса доходы граждан будут снижаться, себестоимость строительства — дорожать, продолжение программы субсидирования ипотеки станет невозможным. Целесообразность реализации новых проектов строительства жилья окажется под вопросом, вероятно снижение цен в возводимых жилых комплексах еще на 10-20% в 2015-2016 годах. Далее – банкротства застройщиков, рост числа обманутых дольщиков, «ступор» строительной отрасли. Масштабы и продолжительность такой «катастрофы» предсказать сложно, если не невозможно.