«Жаркий» июль 2015: рост объема продаж и снижение средневзвешенной цены

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подвели итоги июля на рынке новостроек в «старых» границах Москвы и выяснили, что в июле объем предложения составил 413 корпусов суммарной площадью более 2,08 млн кв. м. По сравнению с июнем объем предложения сократился на 0,26%, при этом доля квартир увеличилась на 4,3%, а апартаментов, напротив, сократилась на 9,3%. В июле на рынок вышло 7 новых корпусов с общим объемом предложения 45,8 тыс. кв. м, что в 1,7 раза меньше, чем в июне. Средневзвешенная цена по итогам июля составила 254,7 тыс. руб./кв. м без учета элитного предложения. По сравнению с июнем она снизилась на 2,5%.

Рост объема предложения квартир на столичном рынке новостроек связан как с переводом части апартаментов в квартиры, так и с новым объемом предложения – в июле на рынок вышло несколько новых корпусов в уже реализующихся проектах (городской квартал «Ривер Парк», ЖК «Хорошевский»), а также новые проекты: ЖК «Дыхание», два проекта элит-класса – клубный дом Palazzo Imperiale и клубный дом «Звонарский». Кроме того, часть апартаментов в проектах МФК «Водный» и ЖК «Фили Град» была переведена в сегмент квартир. В сегменте апартаментов вышли такие проекты как ЖК «Березовая Аллея» и клубный лофт-проект премиум-класса Depre Loft.

Основную часть нового предложения, вышедшего на рынок в июле, составили проекты бизнес-класса – 66% от суммарной площади объектов и комфорт-класса – 21,8%.

Средневзвешенная цена по итогам июля составила 254,7 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения). При этом в сегменте квартир цена снизилась на 5,4%, а в сегменте апартаментов, напротив, выросла на 4,8%.

При распределении предложения по классам в июле объем предложения значительно пополнился в экономклассе за счет вывода на рынок новых объемов квартир в проектах ЖК «Мичурино-Запад» и ЖК «Некрасовка». Увеличение объема предложения комфорт-класса на 5,9% по сравнению с июнем связано с выходом новых объемов в уже реализующихся проектах, а также стартом продаж в ЖК «Березовая Аллея». Объем предложения в элитном сегменте вырос на 2,8%. В сегментах бизнес и премиум объем предложения, напротив, сократился на 4,3% и 4,7% соответственно.

Структура предложения по итогам июля практически не изменилась: 48,2% приходилось на проекты бизнес-класса, 30,5% – комфорт-класса, 11,3% – премиум-класса, 8,5% – элитного сегмента. Менее всего на первичном рынке по-прежнему был представлен экономкласс – его доля составила всего 1,4%.

Распределение объема предложения по округам по сравнению с июнем также практически не претерпело изменений: наибольшее количество новостроек реализовывалось в ЦАО – 22,3% от суммарной площади объектов. На втором месте активно застраивающийся САО (16%). Менее всего новостроек было в реализации в ЮВАО (1,7%) и ВАО (3,1%). ЗелАО после выхода нового проекта перестал занимать последнее место среди округов по объему предложения на первичном рынке жилой недвижимости и переместился в рейтинге на 8-е место с долей предложения 4,1%.

В июле объем предложения больше всего вырос в ЮВАО – в 1,5 раза по сравнению с июнем. В основном пополнение объема предложения произошло за счет вывода нового объема квартир в ЖК «Некрасовка». Также вырос объем предложения в ЮЗАО, что связно с выходом нового корпуса в ЖК «Эталон-Сити». Рост объема предложения также отмечен в ВАО (1,9%), САО (1,6%), ЗАО и СВАО (+0,9% и 0,8% соответственно). Объем предложения снизился в ЮАО и ЗелАО – на 8,8% и 6,1% соответственно, что связано с тем, что в данных округах реализуется большой объем предложения в массовом сегменте, который пользуется высоким спросом. Также объем предложения снизился в ЦАО – на 3,2% и СЗАО – на 2,2%.

В июле сокращение средневзвешенной цены было отмечено во всех сегментах за исключением премиум- и элит-класса, где прирост составил 4,3% и 1,3% соответственно. Это связано с техническим ростом цен на фоне изменений стадии строительной готовности проектов. В экономклассе средневзвешенная цена достигла 137,2 тыс. руб./кв. м, в комфорт-классе – 152,3 тыс. руб./кв. м. Наибольшее снижение цены было зафиксировано в экономклассе сегменте – 8%, что обусловлено выходом нового предложения в районе Некрасовка, расположенном за МКАД. На втором месте по уровню снижения цены находится бизнес-класс – минус 3,6% и 237,6 тыс. руб./кв. м соответственно. Снижение цены обусловлено рядом факторов – валютными колебаниями (по некоторым проектам бизнес-класса прайсы зафиксированы в долларовом эквиваленте), изменениями в структуре предложения – в некоторых проектах в реализации остались неликвидные квартиры больших площадей, в которых более низкая цена за квадратный метр. В комфорт-классе цена незначительно скорректировалась на 0,9% в сторону снижения.

При распределении цены по округам в ЦАО традиционно была отмечена наиболее высокая средневзвешенная цена – 646,5 тыс. руб./кв. м, по сравнению с июнем она выросла на 4,3%. На втором месте был ЗАО – 332,7 тыс. руб./кв. м, снижение цены составило 1,6% по отношению к июню. Самая низкая средневзвешенная цена была зафиксирована в ЗелАО – 81,2 тыс. руб./кв. м, по сравнению с июнем цена незначительно снизилась на 0,5%. Наибольшее снижение цены отмечено в ЮЗАО – 16,8%.

По итогам июля произошел рост реализованного спроса на 20% по сравнению с июнем. При этом реализованный спрос в июле 2015 года оказался выше, чем в аналогичный период 2014 года на 40%. В целом можно отметить, что в течение первых двух летних месяцев спрос был достаточно стабильным. Уровень потенциального спроса при этом вырос на 40% по сравнению с июнем и оказался выше, чем в аналогичном периоде 2014 года в 2,95 раз. Основное событие, которое положительно повлияло на уровень спроса в июле, это проведенная акция «Черная пятница», в рамках которой в ряде проектов в течение нескольких дней предлагались квартиры и апартаменты со значительным дисконтом.

«В перспективе возможен рост реализованного спроса, который также будет связан с началом делового сезона – количество сделок прогнозируется на 10-15% выше, чем в летние месяцы. Несмотря на активную поддержку спроса со стороны правительства (субсидированная ипотека) и девелоперов (скидки, акции, длительные рассрочки, вывод на рынок бюджетных проектов) позитивное влияние этих факторов будет постепенно ослабевать, что связано с общим негативной экономической ситуацией в РФ. Реальные располагаемые доходы граждан снижаются с начала 2015 года на фоне высоких темпов роста инфляции, что ограничивает их покупательскую способность. Уровень цен будет корректироваться в зависимости от объема и структуры предложения. Объем предложения будет постепенно расти, в основном за счет бюджетных проектов комфорт-класса. Также ожидается дальнейшее сокращение объема предложения апартаментов, связанное с переводом части проектов в сегмент квартир», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.