Рынок новостроек эконом-класса Москвы в 1 полугодии

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 полугодия на рынке новостроек эконом-класса Москвы. По сравнению с началом года объем предложения сократился на 16%. Средняя цена квадратного метра выросла на 9%.

Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, первая половина 2015 года на рынке новостроек массового сегмента была отмечена высокой активностью девелоперов. С начала года стартовали продажи сразу в шести новых проектах: ЖК «Мичурино-Запад», ЖК «Варшавское шоссе, 141», МФК «Орехово», ЖК «Город на реке Тушино-2018», ЖК «Ботанический Сад» и ЖК «Терлецкий парк». Для сравнения - за аналогичный период 2014 года на рынок вышло всего три новых проекта.

Также в минувшем полугодии началась реализация квартир в ЖК «Водный» – первом объекте сегмента, где застройщику удалось перевести апартаменты в жилье. Активно предложение пополнялось и за счет выхода в продажу новых корпусов.

В то же время завершились первичные продажи в ЖК «Подсолнухи», ЖК «Соловьиная роща» и ЖК «Большое Кусково», а в ЖК «Sky City» временно реализация квартир не ведется.

Таким образом, по данным аналитиков «Метриум Групп», по итогам прошедших шести месяцев на рынке низкобюджетных новостроек экспонировалось 29 проектов, совокупный объем предложения составлял порядка 6 500 единиц. По сравнению с началом года число продаваемых квартир сократилось на 16%, а по сравнению с мартом – выросло на 4%.

Выход новых проектов внес изменения в структуру предложения по округам. По-прежнему большинство квартир сосредоточено в ЮАО. Однако, если в начале года их доля составляла более половины, то по итогам июня она сократилась на 13,5 п.п. – до 39,2%. На второе место благодаря старту продаж в ЖК «Город на реке Тушино-2018» поднялся СЗАО (16%), прибавивший за полгода 11,8 п.п. На третье место опустился ЮЗАО (10,4%), чья доля сократилась на 12,5 п.п. после снятия с продажи третьего корпуса ЖК «Эталон-Сити».

Доли одно- и двухкомнатных квартир в структуре предложения все так же одинаковы - по 43%, с начала года они выросли на 2 п.п. В то же время доля трехкомнатных и многокомнатных квартир сократилась до 12% (-3 п.п.) и 2% (-1 п.п.) соответственно. Во многом это связано с тем, что в новых проектах девелоперы делают ставку на небольшие площади, чтобы снизить бюджет покупки и улучшить ликвидность квартир.

Предложение практически равномерно распределено между квартирами в полностью готовых корпусах (30%), в новостройках на стадии монтажа этажей (29%) и на начальном этапе строительства (26%). Остальной объем квартир приходится на дома, где проводятся работы по отделке и благоустройству.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», по итогам первого полугодия 2015 года средняя цена квадратного метра первичного жилья в массовом сегменте составила 160 740 руб., что на 9% больше, чем в декабре. Наиболее активно цены росли в начале года, тогда как по итогам второго квартала зафиксировано совокупное повышение всего на 2%.

Снижение средневзвешенной цены квадратного метра по итогам июня было отмечено в трех округах: СЗАО (-11%), ЗАО (-8%) и ЮВАО (-6%). Причиной послужил выход новых объектов и корпусов на начальном этапе строительства и со сравнительно демократичным уровнем цен. В остальных округах зафиксирован рост, наибольший – в САО (+22%), где поступили в реализацию квартиры в ЖК «Водный» на высокой стадии готовности.

По итогам полугодия средняя стоимость однокомнатной квартиры составила 7,2 млн руб., двухкомнатной – 10,4 млн руб., а трехкомнатной – 14,4 млн руб. По сравнению с началом года, рост составил 10%, 8% и 8% соответственно.

Рейтинг самых доступных комплексов по итогам полугодия возглавляет мкрн «Северный», где студию площадью 30,3 кв. м можно приобрести за 3,3 млн руб. За ним следует ЖК «Варшавское шоссе, 141», в котором за площадь 22,4 кв. м необходимо заплатить 3,98 млн руб. Замыкает тройку мкрн «Некрасовка»: 39,8 кв. м за 4,24 млн руб..

Основные тенденции

«Ухудшение экономической ситуации в стране негативно отразилось и на рынке новостроек массового сегмента, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - В начале года спрос, показавший рекордные результаты в ноябре-декабре 2014 года, значительно снизился на фоне резкого повышения ипотечной ставки и сокращения реальных доходов населения. По итогам первых трех месяцев число зарегистрированных ДДУ сократилось на 20%, а ипотечных договоров – на 25%. В марте 2015 года в рамках комплекса антикризисных мероприятий начала работу программа по субсидированию ипотечной ставки, благодаря которой удалось снизить переплату по ипотечному кредиту до 12%. Это стало одним из ключевых событий первого полугодия. Благоприятное влияние на спрос в сегменте программа оказала уже в апреле, по итогам которого число заключенных ДДУ выросло на 48% по сравнению с предыдущим месяцем и на 13% по сравнению с апрелем 2014 года. В мае, когда рынок традиционно малоактивен, спрос оставался на уровне 2014 года. В июне, в связи с наступлением летнего сезона, прогнозируются аналогичные результаты.

Цены в первом полугодии продолжали умеренный рост. Причем в начале года он был более интенсивен, а с падением спроса его темпы сократились до минимума. Начиная с апреля ежемесячный прирост не превышал 1%. Хотя реального снижения цен в этот период не наблюдалось, застройщики активно предлагали различные скидки, которые к лету достигли 15%. Кроме того, новые проекты выходили с дисконтом к рыночным ценам, чтобы успешно конкурировать с уже реализуемыми. По итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в сегменте зафиксировалась на уровне 160 740 руб.

Еще одним заметным событием первого полугодия стал старт продаж квартир в ЖК «Водный». Этот проект стал первым в сегменте массового жилья, где девелоперу удалось перевести апартаменты в квартиры. Возможность такого перевода в последнее время активно обсуждалась в рамках комплекса антикризисных мер. Можно предположить, что, учитывая актуальность вопроса, в дальнейшем предложение в массовом сегменте и дальше будет пополняться за счет поменявших статус апартаментов».

Прогноз

«Государственная программа по субсидированию ипотечной ставки стимулировала повышение спроса на рынке в апреле-мае 2015 года, однако уже в июне покупательская активность пошла на спад. В последующие летние месяцы в связи с наступлением сезона отпусков и сложной экономической ситуацией следует ожидать продолжения тенденции сокращения спроса на квартиры в сегменте, - делает прогноз Анна Соколова. - Более высокий интерес покупатели будут проявлять к проектам на высокой стадии готовности, пытаясь минимизировать риски. Также есть шанс показать сравнительно хорошие темпы реализации у комплексов на начальном этапе, если бюджет покупки в них будет более демократичным, чем в среднем по локальному рынку. Осенью, когда рынок новостроек обычно оживляется, в 2015 году не следует ожидать резкого всплеска покупательской активности, поскольку реальные доходы населения продолжат снижаться.

В структуре спроса будут преобладать покупатели, использующие для оплаты ипотечные средства. Во-первых, потому что условия по льготной ипотеке, предлагаемые основными игроками рынка, действительно выгодны. А во-вторых, те покупатели, у кого были свободные средства для единовременной оплаты жилья, купили его еще в конце 2014 года, в период ажиотажного спроса.

В таких условиях застройщики, вероятнее всего, не пойдут на значительное повышение цен в своих проектах, летом следует ожидать ежемесячного прироста в пределах 1%. В отдельных наиболее успешных комплексах цены будут расти быстрее. Реального снижения цен, скорее всего, не произойдет. Однако для привлечения покупателей застройщики будут предлагать различные скидки, которые в отдельных проектах могут достигать 15%. Кроме того, вновь выходящие в продажу проекты, корпуса или объемы в уже реализуемых комплексах будут выходить с дисконтом к рынку в пределах 10%».