«Метриум Групп»: итоги 2014 года на рынке новостроек эконом-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек эконом-класса Москвы. Объем предложения увеличился за год на 33,7%. Средняя цена выросла на 10,7% и составила 147 250 руб.

Уходящий 2014 год на рынке новостроек массового сегмента выдался насыщенным. По итогам декабря в продаже было представлено 27 проектов с совокупным объемом предложения порядка 7 750 квартир, что на 33,7% больше, чем в конце 2013 года. В 2014 году в реализацию вышло сразу 12 новых проектов массового сегмента, из которых одиннадцать принадлежат к комфорт-классу. Для сравнения - в 2013 году стартовали продажи в девяти комплексах, в том числе в семи – комфорт-класса.

Кроме того, в 2014 году предложение активно пополнялось за счет выхода новых корпусов в уже реализуемых крупных проектах, таких как мкр. «Царицыно-2», мкр. «Некрасовка-Парк», ЖК «Эталон–Сити», ЖК «Вершинино» и ЖК «Фили Град».

Благодаря выходу новых проектов и объемов, доля квартир массового сегмента на первичном рынке Москвы возросла на 4,2 п.п. и составила 46,4%. При этом внутри самого сегмента более 95% занимает комфорт-класс, а на квартиры эконом-класса приходится менее 5%.

По итогам 2014 года большая часть квартир в новостройках массового сегмента по-прежнему оказалась сконцентрирована в ЮАО. За год доля округа в структуре предложения практически не изменилась (52,7%). На второе место, потеснив ЮВАО, вышел ЮЗАО (26,6%), где старт продаж двух корпусов в ЖК «Эталон-Сити» спровоцировал повышение доли на 19 п.п. В самом же ЮВАО за год объем предложения резко снизился (на 21,2 п.п.) из-за высокого спроса на квартиры в мкр. «Некрасовка-Парк».

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2014 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147 250 руб. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148 940 руб. за кв. м., а в эконом-классе – 111 900 руб. за кв. м.

«Наиболее активно цены росли в первом квартале 2014 года, когда на фоне девальвации рубля спрос на массовую недвижимость значительно повысился, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен за счет выхода значительного объема квартир в мкр. «Царицыно-2» и мкр. «Некрасовка-Парк» по минимальным ценам и спада общей покупательской активности. Начиная с осени, цены на первичную массовую недвижимость планомерно повышались (в среднем на 2-3% в квартал). Также следует отметить, что общий рост цен в сегменте связан и с повышением доли комфорт-класса, традиционно более дорогого».

Повышение уровня цен было отмечено во всех округах Москвы. Наибольший рост зафиксирован в СЗАО (на 48,9%), где в 2014 году стартовали продажи в двух комплексах комфорт-класса: ЖК «На Циолковского» и ЖК «Life-Митинская Ecopark». Также значительно поднялась средняя цена квадратного метра в ЗАО (14,8%) и САО (11,45%). В обоих случаях причиной послужил старт продаж нового объема квартир в высококачественных проектах – ЖК «Фили Град» и ЖК «Белый парк 2» соответственно.

По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте остановилась на уровне 6,53 млн руб., двухкомнатной – 9,61 млн руб., а трехкомнатной – 13,39 млн руб. По сравнению с началом года удорожание составило 12,1%, 12,4% и 25,4% соответственно.

Среди основных тенденций года на первичном рынке эконом-класса Москвы можно отметить:

• Колебание рынка в связи с изменением экономической ситуации в стране. Основные события на рынке новостроек массового сегмента в 2014 году были связаны с изменением экономической ситуации в стране. В 2014 году рынок испытал две волны покупательской активности и роста цен. Первая пришлась на первый квартал 2014 года, когда началась девальвация рубля. К лету рынок успокоился, чему способствовала стабилизация обстановки и наступление сезона отпусков. Уже в октябре на рынок пришла новая волна ажиотажного спроса, вызванная резким ослаблением рубля и ростом ипотечных ставок.

• Рост объема и доли ипотечных сделок. Ухудшение экономической ситуации и ослабление рубля сопровождалось в 2014 году ростом ипотечных ставок (они достигли максимума с конца 2010 года). Это стимулировало многих покупателей брать ипотеку как можно скорее. Те, у кого было порядка 20% от стоимости квартиры, и кто продолжал копить деньги на более весомый первый взнос, предпочли взять ипотеку сейчас, пока ипотечные ставки не выросли и деньги не обесценились еще больше.

• Увеличение доли инвестиционных сделок. Стремление сохранить накопления привело к росту доли инвестиционных сделок. Если в начале года покупку в целях вложения денег в сегменте совершало не более 10% клиентов, то к концу года их доля повысилась по некоторым проектам до 30%.

• Значительное преобладание комфорт-класса над эконом-классом. По состоянию на декабрь 2014 года доля квартир комфорт-класса составляет более 95%, а на эконом-класс приходится менее 5%, в то время как в конце прошлого года соотношение было 70% на 30% в пользу комфорт-класса. К тому же из 12 новых проектов всего 1 относится к эконом-классу. Таким образом, на текущий момент в массовом сегменте преобладает комфортное жилье. Это вызвано высоким уровнем конкуренцией на рынке и повышением покупательских запросов.

• Снижение масштабов выводимых проектов. Из 12 стартовавших в 2014 году проектов только 4 имеют в своем составе более трех корпусов, в то время как остальные отличаются небольшими масштабами. Для сравнения - в 2013 году новых крупных проектов было 6, а небольших – 3. Такая тенденция свидетельствует о недостатке пригодных для застройки крупных участков в Москве. Однако уже в 2015 году она может измениться, когда начнется активное освоение бывших промзон.

Прогноз на 2015 год

«Рынок новостроек массового сегмента традиционно наиболее устойчив к изменению экономической ситуации в стране, - подводит итог Анна Соколова. - Однако и здесь, при сохранении неблагоприятной обстановки, в 2015 году ожидается снижение спроса и активности. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. Тогда же перестанут расти привычными темпами цены, отреагировав на снижение спроса. Наиболее востребованными будут проекты в высокой стадии строительной готовности, с оптимальным сочетанием цены и качества, продуманной концепцией и удачным расположением. Неблагоприятная экономическая обстановка может негативно отразиться на выходе новых проектов. Небольшие компании-застройщики могут отложить начало реализации своих проектов в ожидании улучшения ситуации. Часть девелоперов вынуждена будет пересмотреть концепции проектов в сторону снижения себестоимости. При этом о полном затишье говорить нельзя, уже сейчас анонсирован выход новых крупных проектов, например мкр. «Мегаполис» в Косино (650 тыс. кв. м жилья) и ЖК «Ботанический сад» (более 200 тыс. кв. м жилья)».