«Золотой» год столичного рынка недвижимости

Уходящий 2014 год, вне всякого сомнения, войдет в историю московского рынка недвижимости. В первую очередь, за счет высокой активности покупателей новостроек в сегменте эконом - класса, а также рекордных объемов ипотечных сделок. Аналитики Компании «Реалист» подвели предварительные итоги года и сделали прогноз на 2015 год.

Первичный рынок столицы в 2014 году отличался достаточно высокой покупательской активностью. Начавшийся еще в начале года рост курсов валют относительно рубля заставил россиян обратиться к самому надежному способу сохранения средств в условиях экономической нестабильности – приобретение недвижимости. По данным управления Росреестра по городу Москве, в первом квартале текущего года объем сделок на первичном рынке почти на четверть превысил показатели аналогичного периода 2013 года.

К лету, когда курс рубля немного стабилизировался, покупатели недвижимости снизили темп. Большинство аналитиков рынка тогда поспешили заявить, что платежеспособный спрос исчерпал себя. Однако второе полугодие показало, что это утверждение ошибочно. К октябрю спрос достиг апогея – в столице было заключено рекордное за последние пять лет количество договоров долевого участия. В итоге за 11 месяцев 2014 года Росреестр зарегистрировал 20865 ДДУ, что на 11,5% больше показателя этого же периода прошлого года.

Как отмечает Евгений Редькин - генеральный директор Компании «Реалист», столь высокая активность покупателей была бы невозможна без увеличения объемов ипотечного кредитования. По данным Центробанка РФ, по всей России за три квартала 2014 года было выдано кредитов на покупку жилья на сумму свыше 1,25 трлн рублей. Это на 56,3% больше, чем за первые девять месяцев 2013 года.

На Москву за этот же период пришлось более 10% от всех выданных в стране ипотечных кредитов – 128,7 млрд рублей. Это на 21,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Официальные данные Центробанка публикуются с большим временным лагом, однако уже сейчас можно судить о том, что в четвертом квартале темпы привлечения ипотеки сохранились. Основываясь на информации Росреестра о количестве зарегистрированных ипотечных договоров в Москве в период с января по ноябрь 2014 года включительно, не сложно подсчитать, что этот показатель на 26,3% больше, чем за 11 месяцев 2013 года.

Помимо стремления покупателей сохранить свои накопления с помощью надежного инвестиционного инструмента, спрос поддерживали и невысокие темпы роста цен на первичном рынке эконом - класса в старых границах Москвы. По оценке аналитиков Компании «Реалист», на текущий момент средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте составляет 149,2 тыс. рублей. С начала года цена выросла на 9,1%, что вполне коррелируется с текущим уровнем инфляции на потребительском рынке.

«Вопреки основному закону рынка, когда высокий спрос толкает цены вверх, столичные девелоперы в 2014 году не стремились поднимать стоимость своего продукта. Понимая, что в столь непростой экономической ситуации рост цен может привести к существенному снижению покупательской активности, игроки рынка предпочли не рисковать и по максимуму выйти в кэш, обеспечив себе запас финансовой прочности на будущий год», - поясняет Евгений Редькин.

Впрочем, на столичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса активно себя вели не только покупатели. В уходящем году на рынок было выведено 10 новых проектов в низшем ценовом сегменте, а также стартовали продажи в новых корпусах в уже реализующихся жилых комплексах. В общей сложности рынок «старой» Москвы пополнился 33-я новыми корпусами.

Объем предложения на начало декабря 2014 года составил около 5200 квартир. Это на 3,3% меньше, чем по состоянию на конец 2013 года. Таким образом, можно сделать вывод, что несмотря на высокий спрос, за счет активного вывода новых проектов количество квартир на первичном рынке за год почти не изменилось. Также незначительно изменилось и количество жилых комплексов – 23 проекта по состоянию на конец ноября текущего года против 24 в начале января.

«Несмотря на прекрасные показатели 2014 года, с оптимизмом смотреть в год будущий пока не очень получается. При сохранении текущих темпов девальвации рубля и снижения цен на нефть на мировых рынках, уже в первой половине 2015 года объемы сделок на рынке могут существенно сократиться. Усугубят ситуацию и растущие ставки по ипотеке. Если в течение первых трех кварталов текущего года ставка колебалась на уровне 12,2-12,3% годовых, то в ноябре она поползла вверх», - прогнозирует Евгений Редькин.

По мнению аналитиков компании «Реалист», показателем, который определит дальнейшую судьбу рынка недвижимости, станут темпы индексации заработных плат населения. По данным Росстата, в 2014 году, несмотря на ухудшение экономической ситуации, рост зарплат несколько опережал инфляцию. Если эта тенденция сохранится, а цены останутся на текущем уровне или незначительно увеличатся, то со временем разрыв между доходами и стоимостью жилья сократится, недвижимость станет доступнее. «В перспективе это позволит поддерживать спрос на уровне, достаточном для нормального функционирования рынка», - резюмирует Евгений Редькин.