«Метриум Групп»: рынок апартаментов в ноябре 2014 года

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги ноября на рынке апартаментов. Объем предложения вырос на 21,15%, средняя цена квадратного метра увеличилась на 3,8% и составила 254 070 руб.

В ноябре на рынке апартаментов открылись продажи в трех новых проектах:

• «Ландыши» (комфорт-класс);

• «Гороховский, 12» (бизнес-класс);

• Atlantic Apartments (элитный класс).

Семиэтажный комплекс «Ландыши» состоит из трех секций с подземным паркингом и коммерческими помещениями в цоколе. Первый этаж запроектирован как единая общественная зона. В комплексе предусмотрены 327 одно-, двух- и трехкомнатных апартаментов площадью от 34 до 94,7 кв. м. «Ландыши» располагается в районе 43 квартала по ул. Островитянова (ЮЗАО). ГК «МИЦ» планирует завершить строительство комплекса в 3 кв. 2016 г. (по проектной декларации – в 1 кв. 2017 г.).

Возводимый в Басманном районе ЦАО комплекс «Гороховский, 12» вместит 72 апартамента свободной планировки площадью от 53 до 128 кв. м. Подземный паркинг комплекса рассчитан на 53 машиноместа. Пока продажи в проекте застройщика «БЭЛ Девелопмент» идут в закрытом режиме.

14-этажная башня Atlantic Apartments рассчитана на 138 лотов площадью от 47,2 до 164,5 кв. м, подземный паркинг вмещает 160 машиномест. Проект, разработанный архитектурным бюро «SPEECH Чобан & Кузнецов», возводится в Дорогомиловском районе ЗАО. Ввод здания в эксплуатацию запланирован застройщиком M Development & Construction в 1 кв. 2015 г.

Также в ноябре на рынок вышли новые корпуса в уже реализуемых комплексах. В «Сердце столицы» начались продажи апартаментов в корпусе АП3 (в продаже 230 лотов), в МФК «Лайнер» стартовал корпус «Западный» (2 152 апартамента согласно проектной декларации). В то же время завершилась первичная реализация в апарт-комплексе «Николаевский дом».

Таким образом, по итогам ноября на первичном рынке Москвы шла реализация в 74 апарт-комплексах. По данным аналитиков «Метриум Групп», объем предложения по сравнению с октябрем вырос на 21,15% и составил порядка 9 900 единиц.

По количеству проектов структура предложения по округам не менялась. По-прежнему почти половина объектов предлагается на территории ЦАО (45,9% от общего числа проектов).

Вывод на рынок значительного объема лотов оказал влияние на распределение апартаментов по округам. По итогам ноября в САО продавались 44,9% всех апартаментов города (рост доли за месяц составил 9,4%). ЮАО сохранил второе место, однако доля округа изменилась с 25,1% до 19,7%. На третьем месте по количеству апартаментов – ЦАО (17,3%), доля которого стала меньше по сравнению с октябрем на 2,9%. Доли остальных округов не превышают 10%. Изменения в прошедшем месяце были незначительными (в пределах 0,1-1,6%).

Наименьшее количество апартаментов (по два проекта на округ или по 0,9% от общего объема апартаментов Москвы) представлено в ВАО и ЮЗАО.

По данным «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра по итогам ноября в Москве выросла на 3,8% и составила 254 070 руб. Этому способствовало изменение структуры предложения (выбывание более дешевых и ликвидных лотов), выход на рынок объема апартаментов элитного сегмента. Кроме того, влияние оказало изменение курса доллара, благодаря чему выросли цены на апартаменты, номинированные в валюте .

В ноябре рост средней цены квадратного метра был отмечен во всех округах Москвы, за исключением ЮЗАО, где за месяц средняя цена упала на 37,9%. Причиной этого стал выход на рынок округа комплекса «Ландыши» с относительно большим объемом предложения и ценой квадратного метра около 141 тыс. руб.

Максимальный рост (38,5%) отмечен в ЗАО, где на цену квадратного метра повлиял старт продаж в комплексе элитного класса Atlantic Apartments с ценой квадратного метра порядка 331-511 тыс. руб.

В ноябре самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

• Starting House (2,3 млн руб. за 13,9 кв. м);

• «Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2») (2,9 млн руб. за 22,7 кв. м);

• YE'S (4,6 млн руб. за 27,4 кв. м);

• «Триколор» (4,7 млн руб. за 24,5 кв. м);

• «Ландыши» (4,9 млн руб. за 34 кв. м).

Самые дорогие лоты отмечены в проектах:

• «NегоцiантЪ» ($37,9 млн за 539,5 кв. м);

• Golden Mile private residence ($28,05 млн за 561 кв. м);

• ОКО ($25 млн за 1 000 кв. м);

• «Город столиц» ($14,04 млн за 468 кв. м);

• Mon Cher ($9,3 млн за 372 кв. м).

«Главная тенденция октября сохраняется на рынке апартаментов и в текущем месяце – наибольшая покупательская активность отмечена в эконом- и комфорт-классе, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». -Причем в наиболее успешных проектах объем продаж по сравнению с октябрем увеличился в полтора раза. В бизнес-классе в связи с текущей нестабильной ситуацией на валютном рынке многие компании, номинирующие цены на апартаменты в долларах, изменили политику продаж. Большинство из них фиксирует курс доллара, либо переходят на рублевые цены. Стоит отметить, что часть девелоперов, зафиксировавших курс доллара, периодически его также повышают. Например:

• Imagine Estate (Riverdale Apartments и Petrovsky Apart House) в ноябре – 35 руб. (ранее – курс ЦБ РФ);

• Stone Hedge (TriBeCa Apartments) в ноябре – 39 руб. (в октябре – 36,5 руб., с декабря – 41 руб.);

• KR Properties («Рассвет Loft*Studio») в ноябре – 36 руб. (в октябре - 36 руб., в декабре – 37,5 руб.);

• Plaza Development (Loft 151) – при ипотеке и 100% оплате курс 36 руб., при рассрочке 38 руб. (в октябре – аналогично).

В случае, если стоимость формируется на основе курса доллара ЦБ РФ, оговариваются индивидуальные скидки и условия, позволяющие нивелировать рост официального курса.

Для элитного сегмента характерно формирование конечной стоимости в процессе личных переговоров: курс (в случае номинации цены в долларах), условия покупки и скидки устанавливаются индивидуально. Как и в бизнес-классе, наблюдается переход на стоимость в рублях, либо продажи лотов осуществляются по внутреннему курсу компаний – на уровне 36-39 руб./долл. В ноябре девелоперы высокобюджетных проектов использовали и другие способы мотивации потенциальных покупателей. Например, объявляли о снижении цен, установленных в долларах (при этом из-за роста курса стоимость в рублях менялась незначительно), либо предлагали без отделки апартаменты, в стоимость которых изначально был включен ремонт (с соответствующим понижением цены квадратного метра).

В целом, на фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации на рынке апартаментов Москвы по-прежнему наблюдается рост средней цены квадратного метра и увеличение объема предложения. Причем уход части проектов с первичного рынка компенсируется открытием продаж в новых комплексах и выводом на рынок новых корпусов уже реализуемых проектов.

Также стоит отметить, что с ноября правительство Москвы запретило возведение апартаментов как самостоятельных объектов капитального строительства. Согласно постановлению правительства, апартаменты смогут размещаться только в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и другое). Запрет не затронет проекты, которые уже находятся на стадии реализации. По сути, власти сузили перечень видов разрешенного использования для реализации проектов с апартаментами. Скорее всего, теперь застройщики будут испытывать трудности в процессе получения исходно-разрешительной документации на строительство апарт-комплексов, что может затормозить темпы выхода новых объектов уже в следующем году».