«Метриум Групп»: новый налог на недвижимость – сколько будут платить москвичи?

Столичное правительство одобрило проект закона о налоге на имущество физических лиц. В ближайшем будущем его, вероятнее всего, утвердит Московская городская дума. И тогда уже с 1 января 2015 года собственники квартир в столице будут вынуждены платить налог исходя из кадастровой стоимости жилья. Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, в каком размере будут платить отчисления в городской бюджет владельцы квартир в зависимости от их площади и местоположения.

Согласно московскому закону «О налоге на имущество физических лиц», ставка налога для жилых помещений (единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), а также в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства) будет составлять:

- для объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей включительно – 0,1%

- для объекта с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн рублей включительно – 0,15%

- для объекта с кадастровой стоимостью от 20 до 50 млн рублей включительно – 0,2%

- для объекта с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей включительно – 0,3%

- для объекта с кадастровой стоимостью свыше 300 млн – 2%

-

При этом Федеральным законом устанавливается налоговый вычет 20 кв. м с одного жилого объекта недвижимости. Если физическое лицо является собственником нескольких квартир или домов, то он сам вправе выбрать, на какое именно жилье будет оформлен вычет.

Как подсчитали эксперты рынка недвижимости, в среднем кадастровая стоимость на 10-15% ниже рыночной. А это значит, что уже сейчас можно вывести средние показатели по столичному рынку недвижимости. По оценке аналитиков компании «Метруим Групп», самым доступным округом Москвы с точки зрения налогообложения является Юго-Восточный административный округ – здесь средняя кадастровая стоимость квадратного метра составляет 139,5 тыс. рублей. На втором месте оказался Южный административный округ с показателем 149,4 тыс. рублей за «квадрат». Замыкает тройку Восточный административный округ, где среднюю кадастровую стоимость квадратного метра эксперты определили на уровне 154,8 тыс. рублей.

Для того, чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцам квартир в Москве придется ежегодно оплачивать в бюджет, эксперты компании «Метриум Групп» сделали расчет налога для одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир. Для подсчетов были взяты площади 38 кв. м (1 комн.), 55 кв. м (2 комн.), 80 кв. м (3 комн.) и 120 кв. м (многокомн.). Дополнительно специалисты рассчитали, какой должна быть площадь квартиры для уплаты налога по максимальным ставкам – 0,2%, 0,3% и 2%.

Однокомнатные квартиры

Для владельцев однокомнатных квартир новый порядок исчисления налога вряд ли нанесет серьезный удар по бюджету. Учитывая вычет в размере 20 кв. м, сумма к оплате будет варьироваться в пределах от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей в зависимости от округа.

Двухкомнатные квартиры

«Двушки» площадью до 55 кв. м также облагаются по минимальной ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Даже дорогие квартиры в ЦАО после уменьшения площади на 20 кв. м попадают в ценовой диапазон до 10 млн рублей включительно. Ежегодная сумма налога для владельцев двухкомнатных квартир составит от 4,8 тыс. до 9,5 тыс. рублей.

Трехкомнатные квартиры

В «дешевых» округах столицы даже трехкомнатные квартиры могут облагаться налогом по минимальной ставке. Зато в более престижных районах «трешка» уже переходит в следующую категорию со ставкой 0,15%. Таким образом, в этой категории получается более серьезный разброс сумм: от 8,4 тыс. до 24,3 тыс. рублей.

Многокомнатные квартиры

Большие квартиры будут облагаться по ставке 0,15% уже независимо от округа. При этом в Центральном административным округе владеть просторной квартирой становится накладно уже начиная с площади около 90 кв. м. Такие квартиры по кадастровой стоимости рискуют попасть в группу объектов, облагаемых по ставке 0,2%. Разброс сумм налога в категории многокомнатных квартир составляет от 20,9 тыс. до 54 тыс. рублей в год.

Максимальные ставки

Максимальная установленная законом о налоге на имущество физических лиц ставка – это 2%. По ней облагаются объекты недвижимости, чья кадастровая стоимость составляет 300 млн рублей и выше. Не трудно посчитать, что за такую квартиру собственнику придется ежегодной отдавать не менее 6 млн рублей налогов. Впрочем, такую недвижимость в Москве еще нужно постараться найти. Как рассчитали аналитики «Метриум Групп», в «дешевых» округах для начисления налога по максимальной ставке площадь квартиры должна составлять порядка 2 тыс. кв. м.

Реальные примеры

Более точные показатели можно получить, взяв конкретные объекты. Специалисты «Метрум Групп» отобрали в разных сегментах три знаковых для рынка столичной недвижимости жилых комплекса, уже сданных в эксплуатацию: «Марфино» (эконом-класс), «Триумф Палас» (бизнес-класс), Cooper House (элит-класс). По этим объектам можно не только рассчитать максимально приближенную к реальности сумму налога, но и наглядно оценить разницу между «старой» и «новой» системами налогообложения.

Апартаменты

Особого упоминания заслуживают апартаменты. В новом законе о налоге на имущество физических лиц эта категория недвижимости отдельно не прописана. Зато присутствуют офисы, облагаемые по ставке 2% независимо от стоимости, и «прочие объекты налогообложения», ставка налога по которым составляет 0,5%.

Как отмечают юристы компании «Метриум Групп», приобретая апартаменты, покупатели должны быть предельно осторожны. В том случае, если апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также представлены офисы и торговая недвижимость, велика вероятность того, что и налог за такую недвижимость нужно будет платить как за офисные помещения. То есть приобретение небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернется необходимостью ежегодно вносить в городскую казну 100 тыс. рублей.

В том же случае, если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, они попадают в категорию прочих объектов. Примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град» и «Водный». Здесь апартаменты облагаются по ставке 0,5%. Получается, что налог выше, чем у жилой недвижимости, но эта разница нивелируется за счет более низкой стоимости квадратного метра.

«При ближайшем рассмотрении можно сделать вывод, что новый налог на имущество физических лиц не так страшен, как его пытаются представить, - резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Как показывают расчеты наших экспертов, суммы налога получаются вполне подъемными. Да, они выше, чем при исчислении налога из инвентаризационной стоимости. Но если посмотреть конкретные примеры, то эта разница для подавляющего большинства москвичей окажется не столь заметна. Так, для "однушки" в ЖК "Марфино" увеличение составит всего 1,6 раза. При этом чем дороже квартира, тем больше будет разрыв между "старым" и "новым" налогом. И это абсолютно нормальная практика. Если человек может позволить себе купить элитную квартиру, то наверняка он сможет заплатить и несколько десятков тысяч рублей налога».