Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы, август 2014

Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги августа 2014 г.

В августе на продажу предлагалось 1605 объектов общей площадью 2 883 тыс. кв.м и общей стоимостью 12,078 млрд. $, что ниже показателей июля 2014 г. на 23% по количеству и на 38% по общей площади.

Средневзвешенная цена за месяц снизилась на 8% и составила 4 190 $/кв.м, при этом курс доллара в августе по сравнению с июлем вырос на 4%. Таким образом в рублевом эквиваленте цены за месяц снизились на 4%.

Существенное снижение объема предложения в условиях уменьшения цен может быть обусловлено усилением неопределенности в макроэкономической сфере, в результате чего деловая активность и, соответственно, спрос на инвестиции в коммерческую недвижимость уменьшается. С другой стороны, сокращается количество продавцов, которые готовы продавать свои объекты по снизившимся ценам.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 44%. Далее идут производственно-складские помещения (25%), торговые помещения (20%) и помещения свободного назначения (11%).

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в августе 2014 г. по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади - на 16%. Всего экспонировалось 417 объектов общей площадью 586 тыс. кв.м и общей стоимостью 3,348 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 62 объекта общей площадью 23 тыс. кв.м. За месяц объем предложения снизился на 19% по количеству и на 45% по общей площади. Существенное сокращение площади было обусловлено уходом с рынка в июле крупного торгового комплекса на ул.Н.Арбат (8 382 кв.м). Цена за месяц сократилась на 4% и составила

14 900 $/кв.м, что произошло за счет снижения цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

За пределами центра объем предложения по количеству снизился на 13%, а по общей площади - на 14%, составив 355 объектов общей площадью 563 тыс. кв.м. Цена на такие объекты за месяц выросла на 7% и составила 5 338 $/кв.м. Как значительное снижение общей площади, так и увеличение цены, произошло за счет прекращения экспонирования очень крупного и относительно дешевого торгового комплекса на пр-те Андропова (90 000 кв.м, 3 055 $/кв.м).

Street-retail

В августе экспонировалось 111 объектов общей площадью 39 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,429 млрд. $. По сравнению с июлем количество выросло на 7%, а общая площадь - на 19%.

Объем предложения объектов street-retail в центре в августе по количеству вырос на 3%, а по общей площади снизился на 5% и составил 30 объектов общей площадью 8 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 9% и составила 16 157 $/кв.м, что было связано в основном с изменение структуры предложения (в частности, прекратилось экспонирование дорогого помещения на ул.Неглинная (401 кв.м, 39 000 $/кв.м), а также снижением на 4% цен по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц.

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 81 объект общей площадью 32 тыс. кв.м, увеличившись по сравнению с июлем на 8% по количеству и на 26% по общей площади. Средневзвешенная цена по объектам street-retail за пределами центра снизилась на 1% и составила 9 603 $/кв.м.

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в августе 2014 г. снизился на 28% по количеству и на 53% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 844 объекта общей площадью 1 256 тыс. кв.м и общей стоимостью 5,988 млрд. $.

Количество офисных объектов в центре сократилось на 29%, а их общая площадь – на 43% до 187 объектов площадью 218 тыс. кв.м. Существенное снижение общей площади было во многом связано с прекращением экспонирования двух крупных объектов - на Ветошном пер.

(24 800 кв.м) и на Озерковской наб. (32 338 кв.м). Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре снизилась на 2% и составила 8 549 $/кв.м, что произошло в связи со снижением цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра по количеству за месяц снизился на 28% по количеству и на 54% по общей площади до 657 объектов общей площадью

1 039 кв.м. Такое значительное снижение общей площади было связано с уходом в июле целого ряда крупных объектов с рынка, в частности, - на Кутузовском пр-те (48 670 кв.м), Ленинградском ш. (51 000 кв.м), Сколковском ш. (56 000 кв.м). Средневзвешенная цена при этом снизилась на 10%, составив 3 974 $/кв.м, что было связано как со снижением на 8% цен на объекты, которые на рынке выставляются уже не первый месяц, так и с изменением структуры предложения - с уходом в июле такого крупного и дорогого объекта как на Кутузовском пр-те (48 670 кв.м, 9 890 $/кв.м) и с выходом в августе ряда крупных дешевых объектов на Скотопрогонной ул. (10 290 кв.м,

1 260 $/кв.м), Походном пр-де (13 700 кв.м, 2 778 $/кв.м) и на ул.Нижегородской (16 000 кв.м,

2 325$/кв.м).

Значительное изменение объема предложения офисной недвижимости объясняется снижением деловой активности из-за неопределенной ситуации в макроэкономике и, как следствие, снижением цен, выставлять объекты по которым готовы не все продавцы.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество объектов производственно-складского назначения в августе 2014 г. снизилось на 8%, а их общая площадь - на 15%. Объем предложения составил 114 объектов общей площадью 718 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена данных помещений выросла на 2% и составила 1 621 $/кв.м, что произошло, в частности, в связи с выходом на рынок в августе крупного и относительно дорогого объекта на ул.Пресненский вал (60 000 кв.м, 2 667 $/кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в августе 2014 г. по количеству уменьшился на 20%, а по общей площади - на 28%, составив 230 объектов общей площадью

323 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с июлем уменьшилась на 11% и составила 4 894 $/кв.м, что было связано как с 5-%ным снижением цен по объектам, которые экспонируются уже давно, так и с уходом с рынка в августе крупных и дешевых объектов - на ш.Энтузиастов (6 530 кв.м, 1 261 $/кв.м), на ул.Кирпичной (7 927 кв.м, 2 381 $/кв.м) и 1-м Силикатном пр-де (10 648 кв.м, 1 657$/кв.м).