Топ-5 самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро

На увеличение стоимости недвижимости в новостройках влияет множество факторов. Но лишь строительство метро в шаговой доступности от проекта может дать быстрый прирост на уровне до 20%. Аналитики компании «Метриум Групп» изучили планы столичных чиновников по строительству новых станций подземки и составили рейтинг жилых проектов и комплексов апартаментов эконом-класса, на ценообразование в которых в будущем повлияет открытие метро.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, до 2020 года включительно на территории Москвы и ближнего Подмосковья будут открыты 64 новые станции Московского метрополитена. Предполагается, что за это время метро будет построено в Новой Москве, откроется несколько станций в Московской области, появится еще одна кольцевая линия – третий пересадочный контур.

Аналитики компании «Метриум Групп» нанесли все планируемые станции подземки на карту Москвы и сопоставили их расположение со стройплощадками столичных новостроек эконом- и комфорт-класса. Как оказалось, в шаговой доступности (не далее 15 минут пешком) от будущих станций метро располагается 5 жилых комплексов и один комплекс апартаментов. При этом два из них – ЖК «Некрасовка-Парк» и «Некрасовка» - располагаются на одинаковом удалении от одной и той же станции метро и обладают примерно равными параметрами. Исходя из этого, в рейтинге оба проекта представлены как один участник.

В качестве критериев оценки эксперты компании «Метриум Групп» выбрали следующие параметры:

• расстояние от ЖК до места будущей станции метро,

• срок ввода в эксплуатацию новой станции согласно информации, размещенной на официальных сайтах городских властей,

• минимальная стоимость квадратного метра и стоимость лота площадью от 38 до 48 кв. м (эквивалент однокомнатной квартиры).

По каждому из параметров проекты получили оценку от 1 до 5, где 1 – это худший балл, а 5 – лучший. Итоговый результат был получен выведением среднего балла.

Кроме того, было принято решение занизить на половину балла итоговую оценку комплекса апартаментов «Новая Пресня». Как известно, стоимость апартаментов в Москве несколько ниже, чем у квартир в новостройках. Разница обусловлена отсутствием возможности оформить постоянную регистрацию, более высокой стоимостью коммунальных услуг и другими факторами. Соответственно, возникла необходимость компенсировать эти объективные недостатки небольшим снижением оценки.

Новые станции метро

Первые проекты в массовом сегменте, где раньше всех появятся станции метро в шаговой доступности, будут жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк». В 2015 году в этом районе откроется одноименная станция Кожуховской линии. В этом же году будет сдана и станция метро рядом с МФК «Новая Пресня» - «Шелепиха» Третьего пересадочного контура.

На 2017 год запланировано открытие станции «Аминьевское шоссе» рядом с ЖК О7, а в 2018 году будет запущена станция «Нагатинский затон» возле ЖК «Ривер Парк». Обе станции относятся к Третьему пересадочному контуру.

Дольше всех ждать новой станции метро придется покупателям квартир в ЖК «Белый Парк» - станция метро «Беломорская улица» Замоскворецкой линии будет введена только в 2020 году.

Ближе всех к будущим станциям метро расположены жилые комплексы в Некрасовке и ЖК «Белый Парк» - расстояние до входа в подземку составляет всего 200 метров.

На третьей позиции по расстоянию расположился комплекс апартаментов «Новая Пресня» - 600 метров. Жилой комплекс «Ривер Парк» занял четвертое место с 800 метрами и замыкает пятерку ЖК О7 – 1000 метров.

Ценовые характеристики

Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, расположенных рядом с будущими станциями метро, представлена сегодня в районе Некрасовка – от 93 тыс. рублей в ЖК «Некрасовка-Парк» и от 90,2 тыс. рублей в ЖК «Некрасовка». На второй позиции расположился жилой комплекс «Ривер Парк» - от 136,5 тыс. рублей за квадрат. В остальных проектах цены оказались примерно на одном уровне – в диапазоне от 151 до 159 тыс. рублей: ЖК «Белый Парк» от 151,4 тыс. рублей, ЖК О7 от 154 тыс. рублей и МФК «Новая Пресня» от 158,9 тыс. рублей.

По минимальной стоимости лота проекты в районе Некрасовка по-прежнему удерживают лидерство – от 4,62 млн рублей за квартиру площадью 38,5 кв. м в ЖК «Некрасовка-Парк». На втором месте ЖК «Ривер Парк»: квартира площадью 38,85 кв. м здесь обойдется в 6,3 млн рублей. Несколько дороже будут стоить апартаменты площадью 40,5 кв. м в МФК «Новая Пресня» - 6,63 млн рублей. На четвертой и пятой позициях располагаются ЖК О7 и «Белый Парк» - 7,42 млн рублей за 44,7 кв. м и 7, 94 млн рублей за 47,9 кв. м соответственно.

В итоговом рейтинге безоговорочную победу одержали новостройки района Некрасовка – здесь все критерии оценки оказались на максимальном уровне, начиная от даты открытия метро и заканчивая низкой стоимостью квадратного метра и квартир.

Вторую позицию занял жилой комплекс «Ривер Парк». В отличие от района Некрасовка, который расположен за МКАД и строится на территории бывших полей аэрации, «Ривер Парк» находится на удалении всего 3 км от Третьего транспортного кольца. При этом жилой комплекс строится на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от музея-заповедника «Коломенское». Станция метро здесь откроется только в 2018 году, однако этот проект отличает низкая стоимость недвижимости и высокий потенциал роста цен.

Замыкает тройку МФК «Новая Пресня», показавший очень неплохи результаты. Однако по условиям рейтинга итоговый балл был занижен на 0,5 пункта.

«Открытие новых станций метро всегда повышает привлекательность недвижимости в прилегающих районах, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Однако вывести какую-то общую формулу, позволяющую рассчитать, насколько сильно вырастут цены на недвижимость, не представляется возможным. Здесь нужно учитывать много дополнительных факторов: динамику роста цен за несколько кварталов, оставшееся время до открытия станции метро, сроки сдачи проекта в эксплуатацию и т.д. Исходя из этого, можно отметить, что из всех участников рейтинга наибольший потенциал роста стоимости имеет ЖК "Ривер Парк". Он только вышел на рынок и уровень цен здесь пока находится на начальном уровне. Во-первых, это дает возможность "войти" в проект с минимальными вложениями. Во-вторых, вне всякого сомнения цены в проекте будут увеличиваться по мере строительства. И открытие метро рядом с жилым комплексом станет громким финальным аккордом – по самым скромным прогнозам к моменту запуска станции "Нагатинский затон" цены в ЖК "Ривер Парк" могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню».