Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2013 год

Предложение

На начало 2014 года общее предложение на рынке качественной офисной недвижимости достигло 2,5 млн. квадратных метров.

В течение 2013 года было введено 16 бизнес-центров, общей площадью более 315 тыс. кв.м, что является рекордным показателем с 2008 года.

Среди крупнейших проектов, введенных в 2013 году – первая очередь БЦ «Невская Ратуша» (70 тыс. кв.м), БЦ «Лидер Тауэр» (49,5 тыс. кв.м), БЦ «Ренессанс Правда» (29,9 тыс. кв.м), БЦ «Сенатор» на ул. Профессора Попова (27,6 тыс. кв.м), БЦ «Золотая долина» (24 тыс. кв.м), вторая очередь «Технополис Пулково» (21,7 тыс. кв.м), БЦ «Ренессанс Премиум» (20,5 тыс. кв.м) и БЦ «Преображенский» (14 тыс. кв.м).

Более половины из введенных бизнес-центров относятся к классу «А», что связано с существующим высоким спросом на качественные помещения и, соответственно, ориентацией девелоперов на качество проектов. Учитывая планы по вводу на 2014 год и заявления девелоперов о новых проектах, на офисном рынке Петербурга стоит ожидать повышение конкуренции, что положительно скажется на качестве будущих проектов и механизме определения арендной ставки.

Спрос

Уровень спроса в течение 2013 года оставался стабильным. Наибольшим спросом традиционно пользовались офисные помещения до 300 кв.м, расположенные в высококачественных бизнес-центрах.

Остаются востребованными и более крупные площади (более 1 000 кв.м), спрос на которые обусловлен несколькими факторами: невозможностью расширения арендуемой площади в пределах текущего места аренды, необходимостью качественно улучшить характеристики арендуемых помещений, а также желанием объединить разрозненные подразделения компании.

Уровень поглощения по итогам 2013 года находится в диапазоне 120-130 тысяч квадратных метров, данный показатель демонстрирует умеренный рост с 2009 года, однако рекордный уровень 2008 года не достигнут.

С точки зрения местоположения, наиболее привлекательными являются офисные центры, располагающиеся в Центральном, Петроградском и Московском районах. Невысокий спрос остается на бизнес-центры, расположенные в Василеостровском районе, что в первую очередь связано со сложной транспортной ситуацией. ведется арендная компания.

Заполняемость

Доля свободных площадей в офисных центрах класса «А» на начало 2014 года находится в диапазоне 15-20%, включая объекты, находящиеся на стадии строительства, в которых ведется арендная компания.

Уровень вакансии бизнес-центров класса «В» существенно не изменился и составляет 6-8%.

Ставки

В течение 2013 года наблюдался незначительный рост арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» и «B», который составил в среднем 4-6%. Увеличение во многом обусловлено высокой степенью заполняемости БЦ, а также колебаниями курса валют.

Таким образом, на конец 2013 года средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» находился в диапазоне от 1 500 до 1 750 рублей, в бизнес-центрах класса «В» и «В+» - в диапазоне от 800 до 1 250 рублей.

Развитие

На начало 2014 года на этапе строительства в Санкт-Петербурге находится около 500 000 кв.м офисной недвижимости, ввод которой планируется в 2014-2015 годах, при этом 58% из них относится к классу «А». Среди бизнес-центров, запланированных к вводу в 2014 году, можно выделить следующие объекты: БЦ Electro, БЦ Trinity Place (GHP Group), БЦ Eightedges (ГК Leorsa), БЦ «Виктория Плаза» (ХК «Адамант»), БЦ «ECO Статус» (Проминвестгрупп), БЦ «Сенатор» на ул. Кропоткина (ФХК «Империя»), бизнес-центр на Варшавской улице (ООО «Потенциал-инвест»), БЦ «Ренессанс Бизнес-парк» (Renaissance Development)

Многие из строящихся проектов реализуются на месте бывших производственных площадок, таким образом, в 2013 году продолжается процесс постепенного редевелопмента промышленных зон Санкт-Петербурга и реконструкции исторических зданий с приспособлением их под общественно-деловую функцию. Например, БЦ «Виктория Плаза» появится на месте бывшего здания НИИ «Электронстандарт», БЦ «Ренессанс Бизнес-парк» на месте завода на ул. Смолячкова, 4, где уже начался снос корпусов, офисный комплекс Trinity Place – на месте бывшего завода «Вулкан».

Также началось строительство бизнес-центра «Морская столица» (43 тыс. кв.м) на пересечении Зольной улицы и Дальневосточного проспекта. Проект будет реализован на месте золоотвала ТЭЦ-2. С 2013 года ведется реконструкция винных складов на Обводном канале199-201 и приспособление их под бизнес нужды. Компания RBI проводит реконструкцию гаража Крюммеля 1913 года постройки, расположенного на улице Большая Посадская,12. Во второй половине 2013 года также было анонсировано еще несколько проектов реконструкции исторических зданий под офисы.

Тенденции и прогнозы

1. Данные по вводу новых офисных центров и прогнозы по перспективному предложению указывают на продолжающийся рост активности в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости. К началу 2014 года общий объем предложения высококачественных офисных площадей превысил 2,5 млн. м2

2. По объему арендованных площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий.

3. С учетом рекордного с 2008 ввода офисных помещений в первом полугодии 2014 года мы прогнозируем рост уровня вакантных площадей класса «А».

4. В 2013 году реализовался высокий интерес девелоперов и арендаторов к зеленому строительству, так, в 2013 году БЦ «Ренессанс Правда» первым в Петербурге получил золотой сертификат LEED Gold в номинации «офисные здания». Высока вероятность, что список сертифицированных объектов в ближайшее время пополнится. Например, заявку на сертификацию подал БЦ «Технополис» (2 очередь), заявляют о будущем получении экологических сертификатов бизнес- центры Eightedges,Trinity Place и «ЕСО Статус».

5. За отчетный период рынок недвижимости показал умеренный рост арендных ставок. В среднем рост уровня арендных ставок в бизнес центрах класса «А» составил от 4 до 6%.

6. Продолжается активное развитие деловой зоны вдоль Московского проспекта и зоны Пулково. 30% общего ввода офисных площадей за 2013 год было реализовано в данной локации.

7. Отдельно стоит отметить тот факт, что на офисном рынке Санкт-Петербурга снижается средний размер запрашиваемых и арендуемых помещений. Исключениями из этого остаются сделки, связанные со структурами ОАО «Газпром».

8. В целом, рынок офисной недвижимости достаточно консервативен и развивается соответствующе, поэтому определить тренд, который прослеживается на протяжении достаточного времени и способен повлиять на текущую ситуацию - сложно. Наиболее запоминающимися событиями на рынке офисной недвижимости остаются крупные сделки и ввод интересных проектов.