Рынок недвижимости близок к стагнации

Информационная группа Finam.ru (входит в состав инвестиционного холдинга «Финам») провела онлайн-конференцию «Рынок недвижимости: посткризисная стабильность?» Её участники считают, что цены на недвижимость в ближайшие несколько лет будут медленно расти. В перспективе коррекцию цен на жильё может спровоцировать возможное ухудшение ситуации в экономике, а также ожидаемое повышение налоговой нагрузки на собственников недвижимости.

Российский рынок недвижимости растёт всё более медленными темпами, отмечают участники организованной «Финамом» конференции. «Средний рост цен на новостройки Москвы в 2013 году составил 4% (однако в разрезе отдельных проектов эконом-класса максимальный показатель достигает 16%). По Подмосковью средний показатель 3%, но в условиях разнообразия объёмов предложения это не очень показательно. Например, в Мытищах средняя цена квадратного метра выросла на 3% только за август-октябрь этого года», - говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. На вторичном рынке столицы рост рублёвых цен с начала года составил всего 1%, добавляет директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин: «Налицо снижение темпов роста, так как в 2012 году, как и в 2011-м, и в 2010-м, цены росли на 6%».

Эксперты ожидают, что цены на жильё продолжат демонстрировать слабый прирост, однако выделяют ряд факторов, которые могут отрицательно повлиять рыночную конъюнктуру. Основным трендом ближайших лет будет медленное повышение цен предложений на недвижимость, уверен генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин: «Изменения могут произойти из-за введения налога на недвижимость, поскольку может существенно измениться такой показатель, как стоимость владения недвижимостью. Пока возможный размер ставок налога на недвижимость в России на порядок ниже среднемировых значений, а сам срок введения налога перенесен на 2018 год. Если ставки налога составят порядка 1-5% от кадастровой стоимости (с соблюдением принципа “чем выше стоимость – тем выше ставка налога”), то цены могут снизиться на 20-25% относительно текущих».

Развитие негативных тенденций в экономике также может оказывать давление на цены, однако если кризис и случится, то он будет «не очень серьёзным», уверен аналитик по ипотечному жилищному кредитованию Михаил Гольдберг: «Статистика цен на жильё, накопленная за последнее время, показывает, что падение цен на жилье в случае масштабного экономического кризиса может быть достаточно существенным. Так, в 2006-2007 году рост цен на жилье существенно превышал инфляцию и достигал уровня 30-40% в год. Однако уже в 2009 году цены начали показывать отрицательную динамику, перейдя к росту в реальном выражении только в начале 2012 года. Тем не менее, “обвала” цен не произошло даже тогда – падение на десятки процентов наблюдались только в некоторых регионах (в основном – в моногородах). Для сравнения – индекс РТС упал в тот период с почти 2500 пт. до 500».

Два основных «острых угла», способных оказать серьёзное влияние на цены, – это рынок ипотеки и объёмы строительства жилья, считает г-н Лобжанидзе: «Но, объективно, оба фактора возникли как следствие необеспеченности жильем населения, и на текущий момент потребность в собственном жилье сохраняется (с учётом того, что разрыв в доли “богатых” и “остального” населения продолжает расти). Поэтому в условиях невысокой ипотечной закредитованности населения (в сравнении с другими странами) и высокого объёма предложения, рынок недвижимости будет в худшем случае стагнировать по ценам. “Просядут”, скорее всего, некачественные проекты новостроек (низкий уровень инфраструктуры, необоснованные цены, плохие планировки и т.д.)».

На данный момент потребность в новом жилье высокая, но в перспективе объём предложения на рынке недвижимости Московского региона существенно возрастёт, прогнозирует аналитик УК «Финам Менеджмент» Екатерина Рублевская: «За год количество новостроек в Москве увеличилось на 27%, причем, на 27000 единиц нового жилья приходится 1300-1800 договоров долевого участия. В ближайшие годы ожидается выход на рынок жилья около 4–5 млн м² без учета Новой Москвы, а средневзвешенная цена может снизиться, например, во втором квартале 2013 г. цена предложения снизилась на 3% (к/к)».