Кто может побеспокоить покупателя «вторички»?

Покой нового владельца квартиры, купленной на вторичном рынке, может быть неожиданно нарушен появлением нового претендента на приобретенную недвижимость. Им может оказаться ребенок продавца, которого не включили в число собственников при приватизации объекта, или же лицо, временно выписанное из данной квартиры и вернувшееся из «мест не столь отдаленных». У квартиры могут быть собственники, о существовании которых покупатель даже не подозревает. Какие претенденты могут лишить покупателя новоприобретенного жилья? И может ли он заранее узнать об имеющейся опасности?

К лицам, нарушение жилищных прав которых зачастую приводит к признанию сделки купли-продажи недействительной, прежде всего, относятся несовершеннолетние дети, а также полностью и ограниченно недееспособные граждане. Любая операция с недвижимостью, способная повлечь серьезные изменения жилищных условий представителя какой-либо из этих категорий, требует разрешения органов опеки и попечительства. Если сделка была совершена без ведома этих инстанций, в дальнейшем ее признают недействительной. «К слову, от продавца также стоит потребовать предъявления справки, которая бы подтвердила его полную дееспособность», – говорит руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская.

Помимо этого, на купленную квартиру может претендовать супруг продавца, который не знал о продаже квартиры. Если жилье приобреталось супругами во время брака, то оно считается совместно нажитым имуществом и любая сделка с ним требует согласия обоих супругов. Поэтому покупателю перед покупкой жилья стоит убедиться, что продавец является единоличным собственником недвижимости, а в случае, если квартира находится в совместной собственности супругов, требовать предъявления официального согласия второго супруга на совершение сделки.

К числу опасных собственников, о наличии которых покупатель может даже не подозревать, относятся лица, временно пребывающие в местах лишения свободы. Дело в том, что данные граждане снимаются с регистрации по постоянному месту жительства на срок своего пребывания в тюрьме. Если по возращении такой собственник обнаружит, что квартира в его отсутствие была продана, он подаст иск в суд и его восстановят в жилищных правах.

Пожалуй, наиболее редким случаем, когда сделку купли-продажи могут признать недействительной, является ее оспаривание неожиданно вернувшимся собственником, которого считали без вести пропавшим (например, человек мог потерять память и в течение долгих лет не подозревать о том, что у него в собственности имеется объект недвижимости). Если новый собственник не сможет мирно договориться с прежним владельцем, то спор будет разбираться в суде, который с большой вероятностью восстановит бывшего собственника в правах на данный объект недвижимости.

Основной способ ликвидировать риск появления «тайного собственника» – это тщательная проверка юридической чистоты квартиры. Однако бывают ситуации, когда даже опытный риэлтор не сможет обнаружить имеющуюся угрозу – например, если у продавца имелся внебрачный ребенок, о существовании которого стало известно только после совершения сделки. Поэтому дополнительной гарантией для покупателя вторичной недвижимости является страхование титула собственника.