Ипотека и несовершеннолетние дети

Права несовершеннолетних детей на жилье, как известно, строго защищаются российским законодательством. Продать, обменять квартиру, в которой один из собственников – несовершеннолетний гражданин, весьма сложно. Зачастую родители пытаются взять ипотечный кредит, чтобы улучшить жилищные условия. Но наличие ребенка порой может сильно затруднить ход дела.

Во-первых, следует рассмотреть ситуацию, когда заемщик собирается предоставить банку в качестве залога квартиру, один из собственников которой – несовершеннолетний ребенок. «В таком случае кредитная организация, скорее всего, откажет заявителю в выдаче кредита, – сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Дело в том, что органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы несовершеннолетний ребенок не утратил безвозвратно свою собственность. А смысл залога как раз сводится к тому, что кредитная организация в случае дефолта заемщика может его реализовать». Таким образом, если банк примет в качестве залога по ипотеке жилье, один из собственников которого – ребенок, то при необходимости продать данный объект недвижимости будет практически невозможно. Следовательно, кредитная организация оказывается не застрахованной от финансовых рисков.

По словам специалистов отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ», зачастую клиенты банка располагают недвижимостью, которая является недостаточно ликвидной, чтобы стать обеспечением по жилищному кредиту. Поэтому часть заемщиков принимают решение продать свое жилье, а полученные от продажи деньги внести в качестве первоначального взноса. В таком случае размер первоначального взноса оказывается достаточно большим, а это, в свою очередь, зачастую является гарантией выгодных условий кредитования.

Однако серьезным препятствием на пути к использованию данной схемы может стать проживающий в квартире несовершеннолетний собственник. Существует два основных способа, как можно найти выход из такой ситуации. Во-первых, родители могут одновременно заниматься продажей старой недвижимости и покупкой новой небольшой квартиры для своего ребенка, а разницу от их стоимости направить в качестве первоначального взноса. Если результат сделок не будет ущемлять права несовершеннолетнего собственника, органы опеки и попечительства дадут согласие на их проведение.

Второй способ, как можно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья, – это попытаться представить им доказательства того, что после погашения ипотечного кредита ребенок обязательно получит в новом жилье долю собственности. Однако не каждая кредитная организация согласится на оформление ребенка в качестве одного из собственников нового жилья.

Помимо названных двух способов, есть еще и третий, менее распространенный. Так, доля несовершеннолетнего собственника в продаваемой квартире обменивается на долю в квартире, например, дедушки и бабушки. После такой операции продаваемая недвижимость становится собственностью взрослых людей, а следовательно, процедура ее отчуждения не должна составить никакого труда.

А если ребенок не является собственником жилья, а только прописан в нем? В таком случае его можно перепрописать у кого-либо из родственников. Это особенно актуально в том случае, когда заемщик не собирается отдавать квартиру, которая находится в его собственности, в залог банку, а желает продать ее, чтобы деньги от продажи направить на оплату первоначального взноса.

Если вопрос с несовершеннолетним собственником решен, а ипотечный кредит получен, родители должны знать, что в случае рождения новых детей они получат материнский капитал, который можно использовать для погашения ипотеки.